A vállalkozások külső intézményes finanszírozásában a bankhitelen kívül a lízing tölti be a legjelentősebb szerepet. Magyarországon a lízingügyletekre vonatkozó önálló jogszabályok nem léteznek. A jogalkotók különböző helyeken határozzák meg az ügyletekre vonatkozó törvényi előírásokat. Hasonló a helyzet az ingatlan meghatározása kapcsán is. A problémát az okozza, hogy az ingatlanok és az egyes ingatlan típusok fogalmának meghatározása a jogszabályokból vagy hiányzik vagy nem teljes. Ez a helyes elszámolások követelményének betartása során bizonytalanságokat és fokozott adókockázatot jelent. Az ingatlanlízing adózási kérdései kapcsán tehát két fogalmi bizonytalanság merül fel. Az egyik ilyen bizonytalan fogalom az ingatlan. A másik a lízing.

Ingatlan nyilvántartása a könyvekben lízing esetében

Az operatív lízingnél az ingatlant a lízingbeadó mutatja ki a saját könyveiben. A bérbevevőnél csak a bérleti díj jelenik meg költségként, vagyis operatív lízing segítségével a bérbevevő mérlegen kívül finanszírozhatja a lízinget. Operatív lízing esetén a lízingbevevő a bérleti díj (lízingdíj) nettó részét számolhatja el költségként, az áfa-részét pedig az irányadó adózási, számviteli előírások szerint levonhatja vagy visszaigényelheti.

Pénzügyi lízing esetén az ingatlant nem az ingatlant megvásárló és az lízingbeadó, hanem az ingatlant lízingbevevő tartja nyilván a könyveiben. Ettől függetlenül a tulajdonjog a lízingbeadónál marad. A nyilvántartási szabály mind a zárt végű, mind a nyíltvégű pénzügyi lízingre vonatkozik.

Ingatlanok áfa kezelése

A pénzügyi lízing is és az operatív lízing (tartós bérlet) is azzal kezdődik, hogy a lízingbeadó a kiválasztott ingatlant (lakás vagy egyéb ingatlan) megvásárolja az ingatlan eladójától, vagy felépíti/felépítteti azt. Az ingatlanok azonban sokfélék lehetnek. Az általános forgalmi adó kezelése miatt az alábbi megkülönböztetések fontosak:

• új (két éven belüli) ingatlan vagy használt (2 éven túli) ingatlan,
• lakáscélú ingatlan vagy nem lakáscélú ingatlan.

Az újnak minősülő ingatlan eladása kötelezően áfás. Az eladónak az áfa tekintetében nincs döntési joga. A kérdés csupán az, hogy hány százalék az áfakulcs? Az áfakulcs kétféle lehet: 5% vagy 27%. Az 5% áfa azoknál az újnak minősülő lakóingatlanoknál alkalmazandóak, amelyek megfelelnek az Áfa tv. előírásainak. A kérdés az, hogy egyenes áfa vagy fordított áfa jelenik meg? A kapcsolódó berendezéseket (pl. iratszekrény, gardrób, beépített konyhabútor stb.) hogyan kell elbírálni? Biztos, hogy az ingatlan áfájának sorsát osztják?

A használt, vagyis két éven túli ingatlanok eladása főszabály szerint „tárgyi mentes”, de áfássá is tehető. Utóbbi esetben az áfa mértéke 27%. Az áfásan eladott használt ingatlanok esetében fordított vagy egyenes áfás számlát kell kiállítani? Jó kérdés!

A vevő részéről felmerül az áfalevonás lehetőségének kérdése is. Lakóingatlanok esetében az Áfa törvény 124. § (1) bekezdésének h) pontja tiltja a lakóingatlant terhelő előzetesen felszámított adó levonásba helyezését. Az Áfa tv. 125. §-a viszont feloldja ezt a levonási tilalmat abban az esetben, ha a lakóingatlan hasznosítása áfásan történik. A pénzügyi lízing áfás hasznosításnak minősül, tehát az ingatlan beszerzőjét terhelő általános forgalmi adó levonásba helyezhető. A nem lakóingatlan beszerzésekor az előzetesen felszámított áfa az általános szabályoknak megfelelően helyezhető levonásba.

Illetéktörvény vonatkozó előírásai

A kettős illetékfizetés a pénzügyi lízingkonstrukció sajátossága. A lízingelni kívánt ingatlant a lízingbeadó megvásárolja, ezért neki vagyonszerzési illetéket kell fizetnie. Ez utóbbi az ingatlan forgalmi értékének 2%-a, amit jellemzően a lízinget nyújtó cég át is terhel. A lízingbevevő ezt egyszeri díjként, vagy tőkésítve, magasabb törlesztő formájában fogja érzékelni. Kettős illetékfizetés pedig azért lesz, mert a végső tulajdonosnak is meg kell fizetnie a saját tulajdonszerzése után. Nyílt végű pénzügyi lízingnél a futamidő végén, zárt végű pénzügyi lízingnél mindjárt az elején! 

Operatív lízing esetén a kettős illeték csak akkor jelenik meg, ha a szerződés tartalmaz olyan kitételt, hogy a futamidő végén a szerződőktől független harmadik személy az ingatlant megvásárolhatja.

Vagyonbiztosítási díj megítélése

Az ingatlanok nagy értékű tárgyi eszközök, ezért az ügylethez általában valamilyen vagyonbiztosítás is tartozik. A továbbiakban feltételezzük, hogy áfás lízingügyletről van szó.

A biztosítási díj olykor beépül a lízing áfa-alapjába, de ez nem mindig van így. Az ingatlanra vonatkozó üzleti biztosítást a lízingbeadó is és a lízingbevevő is megkötheti. Azt kell megvizsgálni, hogy melyik fél köti meg a biztosítási szerződést és az kinek a javára szól. A domináns esetek:

• A lízingbeadó a saját nevében a saját javára köt szerződést.
• A lízingbeadó a saját nevében a lízingbevevő javára köt biztosítási szerződést
• A lízingbevevő köti meg a szerződést.

Társasági adó kedvezmények lízing esetében

A társasági adó kapcsán előforduló kedvezmények:

• a Tao. tv. által elismert értékcsökkenés adózás előtti eredményt csökkentő tétel,
• a fejlesztési tartalék pénzügyi lízing esetén felhasználható,
• a kizárólag magánszemély tulajdonosokkal rendelkező mikro-, kis- vagy középvállalkozások a pénzügyi lízing keretében használatba vett eszközökre is alkalmazhatják a beruházási kedvezményt, amellyel csökkenthető az adózás előtti eredmény. A Tao. tv. által előírt feltételeket azonban be kell tartani.
• a Tao tv. 22/A. § (1) bekezdése értelmében tárgyi eszköz beszerzésének, előállításának finanszírozásához pénzügyi intézménytől felvett kölcsön kamata adókedvezményként elszámolható. A kedvezmény nem csak a klasszikus beruházási kölcsönökre, hanem a tárgyi eszköz nyílt- és zárt végű pénzügyi lízingjére is vonatkozik. A kedvezmény a számított adó fejlesztési kedvezménnyel csökkentett összegének 70%-val számolható el.
• A számviteli törvény szabályai alapján a nyílt vagy a zárt végű pénzügyi lízing keretében megszerzett eszköz – bár a tulajdonjog a lízingbeadónál marad – a lízingbe vevő könyveiben szerepel. Ebből az következik, hogy a lízingbe vevő Tao tv. 22/E §-a szerinti energiahatékonysági kedvezmény igénybevételére jogosultságot szerezhet. A finanszírozás módja a kedvezmény érvényesítése szempontjából irreleváns. 

Figyelni kell arra, hogy a Tao. tv. külön szabályozza a nem épületre irányuló, illetve az épületre irányuló adókedvezményre jogosító beruházásokra, felújításokra vonatkozó előírásokat. Az adókedvezmény az energiahatékonysági célokat szolgáló beruházás, felújítás üzembe helyezését követő adóévben – vagy az adózó döntése szerint a beruházás, felújítás üzembe helyezésének adóévében – és az azt követő öt adóévben érvényesíthető, amelynek feltétele az auditor által kiállított igazolás. további feltétel, hogy az adózó köteles a beruházás, felújítás részét képező valamennyi eszközt használatba venni és ezeket az eszközöket a beruházás, felújítás üzembe helyezését követő legalább öt évig üzemeltetni.

Az ingatlanlízinggel kapcsolatban számos számviteli és adózási kérdés merülhet fel. A cikk csak fellebbentette az elszámolások fontosságát. 

Az ingatlanlízinggel kapcsolatosan felmerülő további adókérdések megválaszolására konferenciánkon kerül sor. 

***

A cikksorozat már megjelent tagjai: 

I. rész: Lízingről gazdasági szakembereknek – könyvelés, számlázás, áfa-levonás, társasági adóban érvényesíthető kedvezmények, lízing és a KIVA kapcsolata, gyakorlati kérdések
II. rész: A személygépjármű lízing