Az adószámos magánszemélyek adózási kérdései – 3. rész

Amit a bérbeadásról tudni kell...

Az adószámos magánszemélyek adózási kérdéseinek témájában írt háromrészes cikksorozatunk első része az adószámos magánszemélyek, az egyéni vállalkozók, valamint az őstermelők elhatárolásával foglalkozott. A cikk második része az egyéb adószámos magánszemély (nem vállalkozó, nem őstermelő) önálló tevékenység keretében történő munkavégzésének adózási kérdéseibe nyújtott betekintést. Mai írásunkban az adószámos magánszemélyek bérbeadási tevékenységével kapcsolatos adózási kérdéseket járjuk körbe.

A termőföldnek nem minősülő ingatlan bérbeadása

A magánszemély ingatlan bérbeadásából származó tevékenysége önálló tevékenységnek minősül. Felhívnám a figyelmet arra, hogy a rendszeres bevételszerző tevékenységre tekintettel a természetes személy bejelentkezés és adószám hiányában is alanya az általános fogalmi adónak, ezáltal az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvényben (továbbiakban: Áfa tv.) meghatározott bizonylat kibocsátására kötelezett, áfa bevallásra viszont nem.

Adómentes ingatlan bérbeadás esetén számla helyett alapvetően a számvitelről szóló 2000. évi C. törvény (továbbiakban: Sztv.) szerinti számviteli bizonylat kibocsátása is elegendő. Az adószám hiánya – tekintettel az adómentes körbe tartozó tevékenységre – az adóalanyt nem akadályozza a számviteli bizonylat kibocsátásában. Amennyiben a magánszemély számlát kíván kibocsátani, akkor adószámmal kell rendelkeznie. Ez azonban nem jelenti azt, hogy áfásan kell számláznia. Másrészt, ha a magánszemély az ingatlan (lakás, garázs, nyaraló stb.) bérbeadásra áfát választ, akkor köteles számlát kibocsátani, a számla kibocsátásához pedig adószámra van szükség. Az ingatlan bérbevevője lehet kifizető (pl. könyvelő iroda) és kifizetőnek nem minősülő magánszemély (pl. egyetemista diák).

Amennyiben a kérdéses ingatlant kifizetőnek minősülő (pl. könyvelő iroda) veszi bérbe, akkor az adóelőleg nyilatkozat függvényében a bevételből – a tételes költségelszámolás vagy a 10 százalék átalányköltség alkalmazásával – jövedelmet kell megállapítani és 15 százalék személyi jövedelemadót le kell vonni. Mindemellett figyelni kell a 14 százalék mértékű egészségügyi hozzájárulás esetleges megjelenésére is. Amennyiben az eho nyilatkozat alapján a magánszemély eho fizetésére kötelezett, akkor a kifizetőnek az szja mellett 14 százalék egészségügyi hozzájárulást is le kell vonnia, és a költségvetésbe be kell fizetnie. Amennyiben nincs ilyen eho nyilatkozat, de az adott kifizetőtől származó göngyölített jövedelem (nem a bevétel!!!) meghaladja az 1 millió forintot, akkor a kifizetőnek a 15 százalék szja mellett szintén le kell vonnia a 14 százalék eho-t is. Az eho nem csak az 1 millió forint feletti jövedelemrészt terheli, hanem a teljes összeget. Ezeket a kötelezettségeket nem befolyásolja, hogy az adószámos magánszemély számlát állít ki. A kifizetőnek minősülő bérbe vevő a bruttó bérleti díj teljes összegét adószámos magánszemélynek sem fizetheti ki.

Nagyon gyakori az az eset, amikor a bérbevevő szintén magánszemély (pl. a fővárosban dolgozó távoli településen lakóhellyel rendelkező munkavállaló). Ebben az esetben adóelőleg nyilatkozatra és eho nyilatkozatra nincs szükség. A magánszemély a bérbeadó részére kifizeti a teljes bérleti díj és a szintén bevételnek számító rezsi összegét. A magánszemély az adózás rendjéről szóló 2003. évi XCII. törvény (továbbiakban: Art.) szabályainak megfelelően negyedévente adóelőleget fizet. Arról se feledkezzünk meg, hogy a bérbeadással foglalkozó magánszemély nem minősül a társadalombiztosítás ellátásaira és a magánnyugdíjra jogosultakról, valamint e szolgáltatások fedezetéről szóló 1997. évi LXXX. törvény (továbbiakban: Tbj.) szerint biztosítottnak, ezért 14 százalék egészségügyi hozzájárulás fizetésére is kötelezett lehet. Az eho alapja a bérbeadásból származó jövedelem. Amennyiben tehát a jövedelem nem kifizetőtől származik vagy az egészségügyi hozzájárulás levonására nincs lehetőség, az eho-t a magánszemélynek előlegként, az adóelőleg, illetőleg az adó megfizetésével egyidejűleg kell megállapítania és megfizetnie.

Problémát szokott jelenteni a közös tulajdonban (pl. férj-feleség) lévő ingatlan bérbeadása. Közös tulajdon esetén – a tulajdonosok eltérő rendelkezése, vagy tulajdonjogi korlátozások hiányában – az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem után a magánszemélyt a tulajdoni hányada arányában terheli adó – esetleg eho – fizetési kötelezettség. Ez azt jelenti, hogy amennyiben mindketten rendelkeznek adószámmal, akkor bérleti díjról két számlát kell kiállítaniuk. Ha csak az egyikük rendelkezik adószámmal, akkor ő számlát, a másik fél számviteli bizonylatot köteles kiállítani.

Ismét egy adójogi csapdához érkeztünk. Ez pedig az idegenforgalmi adó. Az idegenforgalmi adó abban az esetben merül fel, ha a bérlő magánszemély. A feleknek el kell dönteniük, hogy a bérlő bejelentkezhet-e a lakásba, vagyis lakcímkártyájára tartózkodási helyként felvezetésre kerülhet-e a bérbe adott lakás címe. Ha igen, akkor idegenforgalmi adót nem kell fizetni, hiszen állandó lakosként tartózkodik (nem állandó lakóhely) tartózkodik az ingatlanban. Amennyiben a magánszemély bérlő a kérdéses ingatlanban tartózkodási címet nem létesít, akkor az idegenforgalmi adó megjelenik. A helyi adókról szóló 1990. évi C. törvény (továbbiakban: Htv.) 30. § (1) értelmében adókötelezettség terheli azt a magánszemélyt, aki nem állandó lakosként az önkormányzat illetékességi területén legalább egy vendégéjszakát eltölt. Természetesen az önkormányzat adórendeletét minden esetben tanulmányozni szükséges, hiszen az adórendeletből lehet megtudni az adó alapját, mértékét és az esetleges mentességeket is.

Az adószámos magánszemély szálláshely szolgáltatása

Az adószámos magánszemélyek nem feltétlenül klasszikus bérbeadási tevékenységet folytatnak. Sokan pár napra – ugyanannak a személynek legfeljebb 90 napos időtartamra – adják bérbe ingatlanjaikat (pl. turistáknak, rövidebb ideig munkát végzőknek). Ebben az esetben ez már szálláshely-szolgáltatásnak minősül. A tevékenységet kötelező bejelenteni az önkormányzat jegyzőnek, aki a magánszemélyt nyilvántartásba veszi. A nyilvántartásba vétel számát az adóhatósághoz történő bejelentésre szolgáló nyomtatványon (16T101) is fel kell tüntetni. A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (továbbiakban: Szja tv.) szerinti fizető-vendéglátó tevékenységet folytató magánszemély tételes átalányadózást is választhat. A tételes átalányadó éves összege szobánként idén 32 ezer forint/év, melyet akkor is meg kell fizetni, ha a tételes átalányadózást választó magánszemély a fizető-vendéglátó tevékenységét csupán az év egy részében (pl. nyári hónapok) folytatja. A tételes átalányadózást választó magánszemély a tételes átalányadóra vetítve 2016. évben 20 százalék egészségügyi hozzájárulást is köteles megfizetni.

(Itt jegyezzük meg, hogy a már kihirdetett „őszi adócsomag” (2016. évi CXXV. törvény az egyes adótörvények és más kapcsolódó törvények módosításáról) új rendelkezései szerint 2017. január 1-jétől két kulcsa lesz az egészségügyi hozzájárulásnak: 14% és 27%. A témánkat érintő 20 százalékos egészségügyi hozzájárulás kivezetésre kerül az adórendszerből. Ezzel párhuzamosan viszont a fizető-vendéglátó tevékenységet folytató magánszemélyek tételes átalányadójának összege szobánként 38 ezer 400 forintra emelkedik. (A két kulcsos eho-val kapcsolatos cikkünket lásd korábban – a Szerk.)

Ebben az esetben sem szabad megfeledkezni az idegenforgalmi adóról. Mindenképpen megjelenik az adófizetési kötelezettség, bár lehet extrém eset, hogy pl. 30–60–90, stb. napra tartózkodási hely létesül. Nem jellemző, de előfordulhat.

Az ingó vagyontárgy bérbeadása – különös tekintettel a gépjármű bérbeadására

Az Szja tv. 16. §-a értelmében az ingó bérbeadás önálló tevékenység bevételének minősül. Ingó vagyontárgy – a kivételektől eltekintve – bármi lehet, ami nem minősül ingatlannak. A gyakorlatban a bérbeadás tárgyai is igen változatosak (pl. esküvői sátor, menyasszonyi ruha, lakókocsi, tehergépjármű, betonkeverő, sokdarabos étkészlet, személygépkocsi, stb.) Amiért a téma mégis megemlítésre kerül az leginkább az, hogy egyre több munkáltató kötelezi a munkavállalóját ara, hogy saját gépjárművét vagy egyéb eszközét használja a munkáltató érdekében.

A munka törvénykönyvéről szóló 2012. évi I. törvény (továbbiakban: Mt.) 200. § (1) értelmében a munkavállaló részére meg kell téríteni az általa viselt, a munkavégzés során ténylegesen felmerült költségét, vagy, ha a tényleges költség nem állapítható meg, átalányt kell a munkavállaló részére fizetni. Ennek a szabálynak az alkalmazása nem egyszerű, hiszen a felmerült költség összegének megállapítása feszültséget okozhat a felek között. A probléma áthidalására szolgálhat, ha a munkáltató a kérdéses vagyontárgyakat bérbe veszi. Ez sem egyszerű, hiszen figyelembe kell venni, hogy a munkavállaló és a munkáltató nem független felek, tehát szerződésben piaci bérleti díjakat szükséges megállapítani. Kifizető és a munkát elvégző közötti bérleti szerződésnél a bérleti díj tetszőleges. Akár munkáltató, akár kifizető a bérbe vevő továbbra sem érthető, hogy miért ragaszkodnak ahhoz, hogy a magánszemély adószámot kérjen és számlát állítson ki. A számlaadás – mint arra már többször utaltam – sem az elszámolást, sem az adózási kérdéseket nem befolyásolja. Az adószámos magánszemély a bérleti díjjal szemben valós, elismert, igazolt költséget, vagy 10 százalék mértékű költségátalányt számolhat el. Az így keletkezett jövedelme után 15 százalék személyi jövedelemadó fizetésére kötelezett. Ezt a jövedelmet TB járulék nem terheli, ezért a kifizető 27 százalék egészségügyi hozzájárulás megfizetésére kötelezett.

Gépjármű bérbeadása esetében a probléma tovább bonyolódik. Abban az esetben, ha a bérbe vett gépjármű üzembe tartója a bérbevevő lesz, akkor a bérbevevőnek gépjárműadót kell fizetnie, ugyanis a gépjárműadóról szóló 1991. évi LXXXII. törvény (továbbiakban: Gjt.) 2. §-a alapján a gépjármű adó alanya az üzemben tartó (nem feltétlenül azonos a tulajdonossal).

Ha az üzemben tartó továbbra is a magánszemély marad, akkor a gépjárműadót neki kell megfizetnie.

Még bonyolultabb a helyzet, ha személygépjármű bérbeadásáról van szó. A Gjt. 18. § 1. pontja értelmében személygépkocsinak minősül a személyszállítás céljára készült olyan gépkocsi, amelyben – a vezető ülését is beleértve – legfeljebb kilenc állandó ülőhely van.

Ebben az esetben a gépjármű adó mellett megjelenhet a cégautóadó is – ide nem értve a környezetkímélő gépkocsit. A Gjt. 17/C. § (2) bekezdése értelmében a magánszemély tulajdonában álló, hatósági nyilvántartásban szereplő bérbe adott személygépkocsi után cégautóadó fizetési kötelezettség keletkezik, azon napot követő hónap 1. napján, amelyet megelőző hónapban a személygépkocsi után a tartós bérletbe vevő költséget számolt el. A Gjt. 18. § 30. pontja alapján tartós bérletbe adott személygépkocsi az a személygépkocsi, amelyet egy éven túli időszakra vagy határozatlan időre adtak bérbe, feltéve, hogy a bérbe vevő üzembentartói jogát a hatósági nyilvántartásba bejegyezték. A cégautóadót negyedévente kell bevallani és megfizetni, természetesen az adó összege csökkenthető ugyanazon adóalanyok által megfizetett gépjárműadó arányos összegével.

* * *

Értesülj első kézből a 2017. évi jogszabályváltozásokból, és tedd fel kérdéseid az előadóknak! Biztosítsd be helyed még ma! >> Adóegyetem 2017

A konferenciasorozat 11 helyszínének teljes körű, adótanácsadók által szerkesztett szakmai anyaga, kérdés-válaszai és egy kiválasztott helyszínen történő részvétel – ezt csak az Adóegyetem biztosítja Neked!

Az Adóegyetem 2017 helyszínei és időpontjai:

Hozzászólások

Jelenleg nincs hozzászólás, légy te az első!

Értékelés, hozzászólás
Az értékeléshez és hozzászóláshoz kérjük jelentkezz be!