Az ingatlanokkal kapcsolatos tranzakciók során előbb vagy utóbb mindenkiben felmerülnek adózási kérdések. Ez független attól, hogy valaki számviteli vagy adózási szakemberként, cégvezetőként, egyéni vállalkozóként, őstermelőként vagy természetes személyként végez valamilyen ingatlannal kapcsolatos cselekményt. Ez a cselekmény lehet vásárlás, építés, bővítés, felújítás, lízingbe vétel vagy lízingbe adás, bérbevétel vagy bérbeadás, ingyenes átadás vagy apportálás stb. Ahány ügylet annyiféle szabályrendszer és nem könnyű az eligazodás.

Az adózás kapcsán az első kérdés mindig az, hogy valójában mi is az az ingatlan? Biztos, hogy minden ingatlan, ami annak látszik és biztos, hogy nem ingatlan az, ami nem annak látszik? Ingatlan-e a faház? Na és a konténer lakás? A horgásztanya és a palatetős garázs? Ingatlan-e a Duna vize és a medre? Minek minősül a hajó és a repülő? Na és a lyukas ladik meg a kenu? Jó kérdés. 

Vajon hol keressük a választ? Meghatározza bármely jogszabály azokat az ismertetőjegyeket, amelyek alapján valami ingatlannak minősíthető? Hát igen, van ilyen „kapaszkodót nyújtó, eligazító „jogszabály, ám önmagában kevés. Adóügyekben az egyértelmű beazonosítás elengedhetetlen. A probléma ott kezdődik, hogy nincs minden adótörvényben ingatlan értelmezés.

Egy magánszemély számára fontos, hogy értékesítéskor (vásárláskor) ingatlant vagy annak látszó ingóságot ad el (vagy vásárol). az adózási szabályok teljesen eltérőek. Ugyanez a helyzet a bérbeadáskor is. Ingó vagy ingatlan? Ez itt a kérdés.

Egy társas vállalkozás számára is fontos a tárgyi eszköz besorolása. Ha másért nem az áfakulcs, az áfalevonási lehetőség, a tárgyi eszköz figyelési időszak, az értékcsökkenés elszámolásának lehetősége stb. miatt. 

A következő kérdés az ingatlanok többféleségéből adódik. Ez a többféleség az adózási szabályokat is meghatározza. Adózási szempontból az ingatlanok többféle csoportba sorolhatók:

• lakóingatlan vagy nem lakóingatlan,
• újnak minősülő (két éven belüli) vagy nem újnak minősülő ingatlan, 
• telek vagy építési telek,
• beépített vagy nem beépített ingatlan,
• melyik az a pont, amikor már beépítettnek minősül az ingatlan,
• terület vagy hasznos alapterület,
• termőföld, termőföldből átminősített ingatlan, vagy egyéb ingatlan,
• funkciót váltott, átminősített egyéb ingatlan (pl. lakásból iroda)
• külföldön vagy Magyarország területén található,
• a belföldi ingatlan rozsdaövezeti vagy nem rozsdaövezeti területen épül,
• az ingatlan szabad vállalkozási zónában vagy nem szabad vállalkozási zónában található,
• apport esetén külföldi vagy belföldi adóalanyhoz kerül stb.

Megannyi kérdés, de az adóztatás szempontjából minden válasznak jelentősége van.

Az ingatlanokkal kapcsolatos tranzakciók sem hanyagolhatóak el. Adóztatás szempontjából eltérő szabályok alkalmazandók a magánszemélyekre, egyéni vállalkozókra, és a társas vállalkozásokra. 

Az adóalanyok besorolása mellett a konkrét ingatlan tranzakció is számtalan adóztatási pontot vet fel:

• ingatlan eladás vagy ingatlan bérbeadás,
• pénzügyi lízing vagy operatív lízing,
• ingatlan bérbeadás, szálláshely szolgáltatás fizetővendéglátás,
• ingatlan eladás vagy ingatlannal is rendelkező gazdasági társaság üzletrészének eladása,
• ingatlan tulajdonnal is rendelkező társaságok vagy ingatlannal rendelkező társaság. Mily erős az elnevezésbeli hasonlóság.
• ingatlan beruházás vagy ingatlanfejlesztés,
• vásárolt, épített, bővített, átminősített ingatlan,
• vásárolt, épített örökölt vagy ajándékba kapott ingatlan (ld. magánszemély ingatlanának bérbeadása során elszámolható értékcsökkenés),
• adónem váltás esetén adódó vagy tiltott költségelszámolás (pl. értékcsökkenés elszámolásának lehetősége kisvállalati adó alól a társasági adó hatálya alá kerüléskor) stb.

Végül arról sem szabad elfeledkezni, hogy az adóalany melyik adónem hatálya alatt áll:

• személyi jövedelemadó hatálya alá tartozó természetes személy,
• személyi jövedelemadó hatálya alatti mezőgazdasági tevékenységet folytató,
• mezőgazdasági tevékenységet folytató őstermelő, családi gazdálkodó,
• személyi jövedelemadó hatálya alatti egyéni vállalkozó,
• egyéni vállalkozóként kisadózó vállalkozó,
• társas vállalkozóként társasági adóalany,
• társas vállalkozóként kisvállalati adóalany,
• CSMT minősítéssel rendelkező mezőgazdasági tevékenységet folytató,
• klasszikus áfa-alany (áfás és mentes tevékenység),
• alanyi mentes tevékenységet választó (áfásan vagy áfa mentesen értékesít),
• alanyi mentes tevékenységet választó mit ír a bérbeadási számlára (alanyi mentes vagy tárgyi mentes),
• áfa tárgyi hatályán kívüli (pl. kizárólag közhatalmi tevékenységet végző stb.

A jogszabályok alkalmazásakor még néhány alapfogalmi, értelmezésbeli kérdés is felbukkan. Nézzünk néhányat:

• szerzési érték, szerzés időpontja,
• forgalmi érték, eladási ár,
• bevétel, jövedelem, adóalap,
• mi számít bevételnek és mi nem (pl. 40 EUR költségátalány),
• kapcsolódó, elszámolható költségek,
• jövedelemcsökkentés,
• adózás előtti eredmény csökkentése,
• fejlesztési kedvezmény,
• beruházási kedvezmény,
• adóhitel vagy adókedvezmény stb.

Végül még egy kérdés, amely igen gyakran felmerül. Adóznak-e és, ha igen, akkor hogyan adóznak a jogkövetkezmények (elveszett foglaló, késedelmi kamat, kötbér stb.).

* * *

A fenti kérdésekből is elég egyértelmű, hogy az ingatlanokkal kapcsolatos adózási kérdések megválaszolása nem könnyű. A PENTA UNIÓ Zrt. szervezésében megrendezésre kerülő konferenciánkon a felvetett kérdéseket szeretnénk megválaszolni, a résztvevők munkájához maximális segítséget nyújtani. >> 2022.06.29. Az ingatlanhasznosítás adójogi kérdései – ÉLŐ ONLINE KÖZVETÍTÉS