A rövidtávú bérbeadással kapcsolatban a magánszemélyek által preferált adózási mód a fizetővendéglátó tevékenységet folytató magánszemély tételes átalányadózása.

Miután a rövidtávú ingatlan hasznosítási tevékenység sokszor a nyári időszakot érinti, ezért időszerű bemutatni a fizetővendéglátók tételes átalányadózására vonatkozó szabályokat.

A szálláshely-szolgáltatás és a fizetővendéglátó fogalma

Az ingatlan bérbeadása, illetve a szálláshely-szolgáltatás adókötelezettsége bizonyos mértékig hasonló lehet, azonban mindegyik tevékenységnek vannak olyan speciális szabályai is, amelyek a másik tevékenység esetén nem alkalmazhatók. Ezek egyike, hogy a fizetővendéglátó tételes átalányadózását a magánszemély csak a szálláshely-szolgáltatás esetén alkalmazhatja.

A szálláshely-szolgáltatási tevékenység folytatására vonatkozó fontosabb szabályokat a szálláshely-szolgáltatási tevékenység folytatásának részletes feltételeiről és a szálláshely-üzemeltetési engedély kiadásának rendjéről szóló 239/2009. (X.20.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Rendelet) tartalmazza. 

A Rendelet utal a kereskedelemről szóló 2005. évi CLXIV. törvényre, amely értelmében szálláshely-szolgáltatási tevékenység az „üzletszerű gazdasági tevékenység keretében rendszerint nem huzamos jellegű, éjszakai ott-tartózkodást, pihenést is magában foglaló tartózkodás céljára szálláshely nyújtása és az ezzel közvetlenül összefüggő szolgáltatások nyújtása”.

Magánszálláshely „az a nem kizárólag szálláshely-szolgáltatás folytatása céljából, magánszemély vagy egyéni vállalkozó által hasznosított lakás, üdülő vagy emberi tartózkodásra alkalmas gazdasági épület, illetve azok egy lehatárolt részének és hozzátartozó területének hasznosítása, ahol a szobák száma legfeljebb nyolc darab, és az ágyak száma legfeljebb tizenhat darab”.

A szálláshely-szolgáltatást végző magánszemély az ingatlant rövidebb időre hasznosítja szálláshelyként, melynek keretében további szolgáltatásokat – például takarítást, reggelit – is nyújt a vendégek számára.

A fizetővendéglátó tevékenységet folytató magánszemély tételes átalányadózásáról a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (a továbbiakban: Szja törvény) 57/A. §-a rendelkezik.

A tételes átalányadózás választásának feltételei

A fizetővendéglátó tevékenységet folytató magánszemély adóévenként az adóév egészére – az Szja törvény 8. számú melléklete szerint – az e tevékenységéből származó bevételére tételes átalányadózást választhat, ha 

• a fizetővendéglátó tevékenységét nem egyéni vállalkozóként végzi, hanem az önkormányzatnál bejegyzett fizető-vendéglátóként, 
• a tevékenységről az igazolást az önkormányzat jegyzője a kiadta, és ezt a kiadást követő 15 napon belül a NAV-nál bejelentette. 

A három ingatlanra és a 90 napos időkorlátra vonatkozó szabályok

A tételes átalányadózás választásának egyéb feltételei is vannak. A magánszemély 

• a tevékenységet a tulajdonában, haszonélvezetében lévő, legfeljebb három magánszálláshelynek minősülő ingatlanban folytatja,
• a szálláshelyet ugyanannak a személynek adóévenként 90 napot meg nem haladó időtartamra adhatja.

A szabályok alapján megállapítható, hogy a fizetővendéglátó tevékenység tételes adóját legfeljebb (8 szoba*3 ingatlan=) 24 lakószobára lehet alkalmazni.

Fontos feltétel, hogy a magánszemély a tevékenységet csak a saját tulajdonában vagy haszonélvezetében lévő ingatlanban végezheti. Így például, ha a magánszemély bérli az ingatlant, akkor a tételes átalányadózást nem alkalmazhatja.

A tételes átalányadó összege és a 2025-től hatályos változások

2025. január 1-től a tevékenység nem csak lakásban, üdülőben végezhető, hanem egyéb ingatlanban is – például egy erre a célra kialakított présházban is –, a lényeg, hogy az így folytatott tevékenység megfeleljen a magánszálláshely fogalmának.

Amennyiben a magánszemély háromnál több lakástulajdonnal vagy üdülőházzal rendelkezik, akkor csak abban az esetben választhatja a tételes átalányadózást, ha az ingatlanok közül legfeljebb háromban folytat magánszálláshely tevékenységet, és a szálláshely nyújtás időtartama személyenként a 90 napot nem haladhatja meg. 

Például egy magánszemély a 4 ingatlanját hasznosítja, háromban magánszálláshely, egyben bérbeadás tevékenységet folytat.

Bár hasonló tevékenység, de adózás tekintetében a bérbeadás külön tevékenységnek minősül, a bérbeadott ingatlant nem kell beleszámítani a magánszálláshelyre használt ingatlanok közé. A magánszemély alkalmazhatja a fizetővendéglátók tételes átalányadózását.

A másik fontos feltétel, hogy a szálláshelyet ugyanannak a személynek csak 90 napig adhatja. 

Például, ha egy vállalkozás veszi ki a magánszemély üdülőjét egész nyárra, ahol a dolgozóinak biztosít nyaralást, akkor – függetlenül attól, hogy a szolgáltatást hetente, kéthetente más-más magánszemély veszi igénybe – a szálláshelyet a vállalkozásnak adja a magánszemély, így figyelni kell arra, hogy ez a 90 napot ne haladja meg. 

Más, a helyzet, ha a szolgáltatás igénybe vevőinek, a dolgozók részére – és nem a vállalkozásnak – adja ki a magánszemély az ingatlant. Ekkor a 90 napot munkavállalóként kell figyelni.

Bár az adófizetési és bevallási kötelezettség teljesítéséhez nincs rá szükség, de a tevékenységgel kapcsolatos valamennyi bizonylatot az Szja törvényben foglalt szabályok szerint meg kell őrizni. A tételes átalányadózás választása a magánszemélyt nem mentesíti az őt más jogszabály előírása szerint terhelő kötelezettségek (mint például a számlaadási és a nyugtaadási kötelezettség) teljesítése alól.

2025. január 1-től módosult a tételes adó mértékének meghatározása is.

A tételes átalányadó éves összege lakószobánként:

1. 150 ezer forint azokon a településeken, ahol a tárgyévet megelőző második évben a vendégéjszakák száma meghaladta a 2 milliót,
2. 400 forint azokon a településeken, ahol a tárgyévet megelőző második évben a vendégéjszakák száma nem haladta meg a 2 milliót.

A NAV minden év január 31-ig közzéteszi a honlapján azon települések listáját, ahol a KSH által közzétett adatok alapján a tárgyévet megelőző második évben a vendégéjszakák száma meghaladta a 2 milliót (https://nav.gov.hu/ado/vendegejszakak-szama/vendegejszakak-szama—telepuleslista).

2025-ben és 2026-ban is egyedül a fővárosunk, Budapest az egyetlen olyan település, ahol a vendégéjszakák száma miatt a tételes adó szobánként 150 ezer forint.

Szintén változás 2025. január 1-től, hogy az Szja törvény meghatározza a lakószoba fogalmát. A tételes átalányadó meghatározása szempontjából lakószobának kell tekinteni – a lakószoba méretétől függetlenül – azt a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló törvény szerinti lakóhelyiséget, amelyben legalább egy fekhely (ágy vagy alvásra használt egyéb bútor) elhelyezhető.

Az átalányadó megfizetése

Az éves átalányadót akkor is meg kell fizetni, ha a tételes átalányadózást választó magánszemély a tevékenységét nem a teljes adóévben folytatja, azaz év közben kezdi vagy megszünteti, esetleg szünetelteti a tevékenységét.

Ez azt is jelenti, hogyha a magánszemély csak június – augusztus hónapokban végzi a tevékenységét a balatoni kétszobás üdülőjében, akkor az adóévre 2*38 400= 76.800 forint tételes adót kell fizetnie. 

Az éves átalányadót egyenlő részletekben kell megfizetni minden negyedévet követő hó 12. napjáig, azaz április, július, október és következő év január 12-ig. 

A tevékenység megszüntetése esetén a megszüntetés negyedévét követő 15 napon belül kell megfizetni a még hátralévő tételes átalányadót.

Mi történik, ha a feltételek már nem teljesülnek?

Ha a magánszemély fizetővendéglátó tevékenységét megszüntette, a megszüntetést követően e tevékenységére tekintettel érkező bevételét és felmerülő költségét a megszüntetés időpontját megelőzően megszerzett bevételnek, illetve felmerült költségnek kell tekinteni.

Ha a magánszemély a tételes átalányadózást jogszerűen választotta, de a választást követően bekövetkezett változás miatt már nem felel meg a választás bármely feltételének (például egy negyedik ingatlanban is elkezdi végezni a magánszálláshely tevékenységet), akkor a fizetővendéglátó tevékenysége révén a változás bekövetkezésének negyedévének első napjától kezdődően megszerzett bevételének adókötelezettségére az önálló tevékenységből származó jövedelemre vonatkozó szabályokat kell alkalmazni. Ilyenkor a magánszemély az adóév megelőző negyedévére (negyedéveire) jutó arányos részét fizeti meg tételes átalányadóként.

Abban az esetben, ha a magánszemély a tételes átalányadózást nem választhatta volna jogszerűen, akkor a fizetővendéglátó tevékenysége révén az adóévben megszerzett bevételének adókötelezettségére az önálló tevékenységből származó jövedelemre vonatkozó rendelkezéseket kell alkalmazni.

Szocho- és bevallási szabályok

Fontos megemlíteni, hogy a tételes átalányadózást választó, magánszálláshely tevékenységet folytató magánszemélynek ezen tevékenységére tekintettel nem kell szociális hozzájárulási adót (a továbbiakban: szocho) fizetnie. Ezzel szemben, ha az adókötelezettségét az önálló tevékenységre vonatkozó szabályok szerint teljesíti, akkor a jövedelme után 13 százalékos szochó-t kell fizetnie. 

A fizetővendéglátók tételes átalányadózásával kapcsolatos bevallási kötelezettséget az adóévet követő évben az szja-bevallásban kell teljesíteni.

A bevallásban nem a tevékenységből származó jövedelmet kell szerepeltetni, hanem fel kell tüntetni a Budapesten és a nem Budapesten kiadott lakószobák számát, valamint a tételes adó összegét. (A 2025-ös szja-bevallásban ezt a 174. sorban kellett feltüntetni.)

Ha a magánszemély fizetővendéglátó tevékenységet folytat, de arra korábban az önálló tevékenységre vonatkozó adózási szabályokat alkalmazta, de át szeretne térni a tételes átalányadóra, akkor ezt úgy teheti meg, hogy a tárgyévet megelőző évi bevallásában választásáról nyilatkozik. (Ezt 2026-ra vonatkozóan az 25SZJA-bevallás 157. sorában lehetett megtenni.) 

Ha a magánszemély a tárgyévet megelőző évben is az átalányadózást alkalmazta és ezen nem akar változtatni, akkor nem kell nyilatkoznia.

Ha a magánszemély a tételes átalányadózást megszüntetéséről dönt, akkor erről is a bevallásban kell nyilatkoznia (szja-bevallás 158. sor).

A fizetővendéglátó tevékenységet folytató magánszemélynek a bevallásában fel kell tüntetnie a negyedévente megállapított adófizetési kötelezettség összegét (szja-bevallás 70-73. sorok), valamint az adóévben befizetett adó összegét (szja-bevallás 74. sor) is.

***

5percAdó ajánló

Az éves kreditpontokat minden évben össze kell gyűjteni. A kérdés csak az, hogyan tudod ezt a legegyszerűbben és a leggyorsabban teljesíteni. Erre kínálnak rugalmas megoldást a PENTA kreditpontos E-LEARNING videói, amelyek már elérhetők a PENTA UNIÓ honlapján.