Az ingatlan megszerzésének és hasznosításnak sajátos módja az ingatlan lízing. A lízing lehetőségével magánszemélyek és vállalkozások egyaránt élhetnek. Bár utóbbiaknál nem az a tipikus. A lízing tárgya lehet lakóingatlan és egyéb (nem lakó) ingatlan is. A pénzügyi lízingszerződés célja, hogy legkésőbb a futamidő lejártával, a szerződésben meghatározott feltételek teljesülése esetén a lízingbevevő az általa kiválasztott ingatlantulajdonjogát megszerezze.

A pénzügyi lízing egy finanszírozási technika, mely hazánkban egyre keresettebb. A pénzügyi lízing egy atipikus szerződés, amely megkülönböztetendő a részletre vételtől és a jelzáloghiteltől is.

A jelzáloghiteltől való egyik alapvető eltérés, hogy pénzügyi lízing esetén a finanszírozó tulajdonjogot alapít az ingatlanon nem zálogjogot. Bár az ingatlan az adásvétel következtében a lízingbe adó tulajdonába kerül, zárt végű pénzügyi lízing esetén a lízingbevevő javára a tulajdonjog fenntartással történt eladás ténye az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetésre kerül. Tehát a lízingbe vevő megjelenik az ingatlan tulajdoni lapján. Máris felmerül néhány kérdés:

• kinek a könyveiben kerül kimutatásra a lízingelt ingatlan,
• ki fogja elszámolni a lízingelt ingatlan értékcsökkenését,
• visszafizethető-e a lízingtartozás a futamidő lejárata előtt,
• mi történik az ingatlannal, ha a lízingbevevő csődöt jelent
• mi történik az ingatlannal, ha a lízingbe vevő fizetésképtelen,
• jogosult-e a felszámoló a lízingszerződést felmondani,
• megjelenik-e speciális adóelszámolás a lízing futamidő vége előtti megszűnése, felmondása esetén,
• a lízingbe vevőnek jogában áll-e a lízingelt ingatlan értékesítése, illetve van-e joga a leendő vevő kijelölésére,
• a lízingbe vevőnek jogában áll-e az ingatlan bérbeadása, a bérbeadásból származó haszon szerzése, esetleg tovább lízingelése
• lehet-e deviza alapú finanszírozás és ha igen akkor az árfolyamváltozás generál-e adózási pontokat.

Ingatlanlízing esetében a kapcsolódó költségekre, azok elszámolására is ügyelni kell. Nagyon fontos, hogy két pénzügyi kategóriát soha ne keverjünk össze. Az egyik a kamatláb a másik a teljes hiteldíjmutató (THM). Devizafinanszírozás esetében a hiteldíjmutató is csalóka lehet. Az is meg kell jegyezni, hogy a teljes hiteldíjmutató, illetve a teljes hiteldíj (forintban) is megtévesztő lehet, ugyanis nem tartalmaz minden olyan költséget, amely a tranzakció során felmerülhet. Üzletkötés (pénzügyi tervezés) előtt javasolt áttanulmányozni a teljes hiteldíjat és hiteldíjmutatót szabályozó 83/2010. (III.25.) Korm. rendelet szabályait. Miért is fontos ez adózási szempontból?

Pénzügyi lízing esetén a lízingbeadó hozzájárulhat az ingatlan értékesítéséhez és az ingatlan bérbeadásához is. Akár természetes személyről, akár egyéni vagy társas vállalkozásról van szó az ingatlan értékesítése vagy bérbeadása adózási pontot jelent. 

Természetes személyek esetén felmerül a kérdés, hogy a lízingelt ingatlan értékesítése során az eladási árból (bevétel) hány forint illeti meg a lízingbe vevőt. Különösen fontos ez, ha a lízingszerződés lejárta előtt történik az értékesítés. További fontos kérdés, hogy – a személyi jövedelemadó törvény adózási szabályait figyelembevéve – hány forint a kérdéses ingatlan szerzési értéke. Azt sem ártana tudni, hogy egyszeri vagy részszerzés alkalmazható a személyi jövedelemadó megállapítása során. Végül nagyon fontos kérdés, hogy melyek azok a költségek, amelyek figyelembe vehetőek (elszámolhatóak) lízingelt ingatlan az ingatlanértékesítés adóalapjának megállapítása során. Mi az, ami finanszírozási költségnek számít és mi az, ami nem. Ne feledjük el a teljes költség, a teljes hiteldíj és a kamat nem azonos pénzügyi és adójogi kategóriák. A lízingelt ingatlan bérbeadásával egyéb hasznosításával kapcsolatosan hasonló kérdések merülnek fel.

Az pénzügyi lízingelése vállalkozások számára is igénybe vehető konstrukció. A társas vállalkozások esetében nem is annyira a zárt végű pénzügyi lízing, inkább a visszlízing, mint speciális forrásteremtési mód, az elterjedtebb ügyletkötési forma. Az ipari és kereskedelmi besorolású ingatlanok esetében a nyílt végű pénzügyi lízing az ajánlott forma. Adójogi szempontból azonban itt is vizsgálódni kell. Milyen kérdések merülnek fel? Nézzünk néhányat: 

• melyek az ingatlanlízinggel kapcsolatos elismert költségek a társasági adóban,
• felmerülhetnek-e olyan kiadások, amelyeket a társasági adó nem ismer el és ennek következtében az adózás előtti eredményt meg kell növelni,
• mikor kerül át a lízingbevevő könyveibe a lízingelt ingatlan,
• hogyan történik az elszámolás a lízingszerződés lejárata előtti értékesítés során,
• végrehajtható-e beruházás lízingelt ingatlanon és ha igen, akkor hogyan érinti ez a társasági adót (esetleg a kisvállalati adót),
• áfás-e a pénzügyi lízing,
• milyen ingatlanok esetében és mikor történik az áfa megjelenése,
• levonásba helyezhető-e a lízingelt ingatlanok általános forgalmi adója,
• adómentes tevékenységet folytató vállalkozás esetében hogyan számlázandó a lízingelt ingatlan,
• fizetésképtelenség esetében mi történik az ingatlannal,
• kötelező-e felszámolási eljárás esetében felmondani a lízingszerződést és ha igen, akkor ki értékesít és áfával vagy áfa nélkül történik az értékesítés, netán megjelenik a fordított áfa is,
• mi történik, ha a pénzügyi lízing futamideje alatt a lízingbe vevő társasági adó helyett kisvállalati adós lesz vagy kisvállalati adó helyett társasági adó hatálya alá tér át.

Utolsó kérdésként talán feltehető, átgondolandó, hogy kinek és mikor kell vagyonszerzési illetéket fizetnie az ingatlanlízing esetén.

Megannyi kérdés, amire választ keresünk. Konferenciánk keretében igyekszünk ezekre a kérdésekre is választ adni.

* * *

Az ingatlanhasznosítás adójogi kérdései – ÉLŐ ONLINE KÖZVETÍTÉS című konferenciámon  választ kapsz az ingatlanhasznosítással kapcsolatos adózási kérdésekre is. Jelentkezz most a 2022.06.29-én megrendezésre kerülő konferenciára >> Jelentkezem!