Az ingatlanügyletek adózási kérdései igen összetettek, az adófizetés megjelenését sok tényező befolyásolja. A kérdések sorozata azonban mindig azzal kezdődik, hogy ki az ingatlan hasznosítója. Az egyik legtipikusabb tranzakció az ingatlanok értékesítése. Az adószabály itt sem egyértelmű, hiszen az alábbi kérdések függvényében eltérő az adóztatás. Pontosan tudni kell, hogy:

• ki az értékesítő (magánszemély, vállalkozó, őstermelő),
• az eladó melyik adónem alá tartozik, továbbá azt is, hogy
• eseti vagy rendszeres (sorozat) értékesítés történik,
• termőföld értékestése során még a vevő szándékai (nyilatkozata) is meghatározhatják az adófizetést, illetve az adómentességet.
• végül megemlítendő, hogy az ingatlan külföldi vagy belföldi elhelyezkedése is befolyásolja a kérdéseket.
• az értékesítő személyének adóügyi illetősége a személyi jövedelemadóztatásban közömbös, hiszen az ingatlan fekvése a meghatározó, társasági adó esetében már sajátosan alakulhat a dolog (pl. ingatlannal rendelkező gazdasági társaság).

A természetes személyek termőföld értékesítése

Természetes személyek ingatlan eladása esetén fontos adózási szempont az ingatlan földrajzi elhelyezkedése, ugyanis az ingatlan hasznosítással kapcsolatos bevételek az ingatlan fekvése szerinti államban adóztathatók. 

A Magyarországon található ingatlanok esetében a termőföld értékesítése adómentes is lehet, de nem minden esetben. Az értékesítés során vizsgálandó:

• a vevő mezőgazdasági hasznosítás céljából vásárolja, vagy ugyanilyen céllal bérbe adni kívánja a megvásárolandó termőföldet,
• a vevő regisztrációs számmal rendelkező, állattenyésztést folytató természetes személy,
• az eladó részarány-tulajdon megszüntetését eredményező értékesítést tervez,
• a termőföld értékesítése birtok összevonási céllal történik-e,
• az eladás során osztatlan közös tulajdonú termőföld értékesítésére kerül-e sor,
• az eladás települési önkormányzat részére jogszabályban meghatározott szociális földprogram céljából, vagy a Nemzeti Földalap javára történik.

Amennyiben az eladónak jövedelme keletkezik, úgy a személyi jövedelemadó törvény ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelemre vonatkozó rendelkezéseit kell alkalmazni. 

Tovább bonyolítja a dolgot, ha a termőföldet őstermelő, családi gazdálkodó vagy mezőgazdasági tevékenységet folytató vállalkozó értékesíti. Felmerül a kérdés, hogy milyen típusú bevétel keletkezik a földeladásból. Őstermelői bevétel? Vállalkozói bevétel? Kisadózói bevétel? Az eladó természetes személyként szerez bevételt? Ez koránt sem mindegy, hiszen az adózási szabályok eltérők. Nem közömbös, hogy a bevétel ingatlan értékesítés bevétele lesz vagy beépül a vállalkozói nyereségbe, netán katás bevétel esetén „mentesül” az adó alól vagy 40 százalékos adóteher jelenik meg. 

A természetes személyek termőföldből átminősített ingatlanának értékesítése

A termőföldből átminősített ingatlan átruházása esetében meg kell vizsgálni, hogy a hozam meghaladja-e a szokásos hozam összegét. Amennyiben igen, adóztatási pont keletkezik. Ez érinti a személyi jövedelemadót és a társasági adót is. Ha a termőföldből átminősített ingatlan átruházásából származó hozam nagyobb, mint az ingatlan tulajdonban tartásának időszakára kiszámított szokásos hozam, akkor a személyi jövedelemadó alapja a szokásos hozam, és az azt meghaladó hozamrésznek a háromszorosa.

A természetes személyek előzőekbe nem tartozó „egyéb” ingatlan értékesítése 

Az ingatlan eladása során, amennyiben az eseti jelleggel történik, a magánszemélynek külön adózó jövedelme keletkezik, amely jövedelemből az adóalap a szerzés óta eltelt időszak függvényében kerül meghatározásra. 

A természetes személynek lehetősége van arra, hogy szerzési időpontként az utolsó szerzési dátumot vegye figyelembe (egyszeri szerzés), de a természetes személyek rész szerzést is választhatnak abban az esetben, ha az eset megfelel az ingatlan részszerzési feltételeinek. Tipikus részszerzési eset a több évet érintő építés, bővítés, vagy öröklés esetén az egyes tulajdoni hányadok több év alatt történő megszerzése (megvásárlása). Ilyenkor a számítás kissé bonyolultabb, hiszen a szerzési évekre kell arányosan szétteríteni a bevételt, megállapítani a jövedelmet, majd abból az adóalapot.

Amennyiben a természetese személy nem eseti, hanem sorozat jelleggel értékesíti az ingatlanait, akkor az adóhatósághoz be kell jelentkeznie, áfás értékesítés fog megjelenni, a személyi jövedelemadóban pedig gazdasági tevékenységként (nem ingatlan értékesítéseként) fogja leadózni a tranzakciókat. Felhívnám a figyelmet, hogy az Áfa tv. és az Szja tv. szerinti üzletszerűség (sorozatértékesítés) nem azonos módon értelmezendő.

Az őstermelők és egyéni vállalkozók esetében ugyanazon szempontok gondolandóak végig, mint a termőföld értékesítésekor. Kinek és milyen típusú bevétele keletkezik. Biztos, hogy őstermelői vagy vállalkozói bevétel keletkezik?

A társas vállalkozók ingatlan értékesítése

A társasági adóalanyok és a kisvállalati adóalanyok esetében az ingatlan értékesítés a Tao. és a Kiva szempontjából sima tárgyi eszköz eladásnak minősül. A könyvekből ki kell vezetni és a Tao. esetében az adózás előtti eredményt módosító tételeket majd el kell számolni. Az Áfa már nem ennyire egyszerű. Áfa szempontból fontos, hogy

• az eladott ingatlan új vagy nem új (nem két éven belüli),
• használt ingatlan esetében áfás vagy mentes eladást választ-e az eladó,
• áfa-mentes eladás esetében szükséges-e a korábbi adóbevallások önellenőrzése,
• kötelezően áfás ingatlan hasznosítására kerül-e sor (pl. telek).

Minden ingatlan értékesítő esetében meggondolandó a beépített (el nem mozdítható) bútorok sorsa. Biztos, hogy a bútorok ellenértéke ingatlan eladás bevétele lesz? A beépített bútorokért anno fizetett összeg csökkenti-e a szerzési értéket? Hasonló a kérdések merülnek fel a földterületekkel kapcsolatban is. Növeli-e az ingatlan értékét az öntöző csatorna, a napelemes technológia telepítése stb.

További gondolkodni valót vet fel a bevétel, a szerzési értéke, piaci ár, forgalmi érték, korrigált forgalmi érték kategóriája is. 

Végül a helyi és a települési adókat se felejtsük el. Csupán egy-két kérdés:

• építményadó vagy telekadó,
• hogyan mérjük a területet,
• lehetőségek az adó alóli mentesülésre,
• hogyan érinti az építményadót a vállalkozói székhely, telephely bejegyzése?

Végül mindenkit érintő kérdés, hogy a vegyes tulajdonú (természetes személy kontra vállalkozás) ingatlanok értékesítése esetén hogyan osztódik a bevétel és az időközben felmerült költség? Ugyanez a probléma a magántulajdonban lévő ingatlan (ingatlanrész) vállalkozási célra történő hasznosítása esetén is. Ki számolja? Ki számlázza? Érdemes-e önmagamnak bérbe adni?

* * *

Az ingatlanhasznosítás adójogi kérdései – ÉLŐ ONLINE KÖZVETÍTÉS című, Sándorné Új Éva előadásában tartott konferenciánkon választ kapsz az ingatlanhasznosítással kapcsolatos adózási kérdésekre is. Jelentkezz most a 2022.06.29-én megrendezésre kerülő konferenciára >> Jelentkezem!