Szja bevallás kitöltése lakás bérbeadóknak – 1. rész

Hosszútávú ingatlankiadóknak

Az új év első hónapjaiban minden adózónak számot kell adnia az előző adóévben szerzett jövedelméről és a kapcsolódó adókról. Sokan tisztában vannak azzal, hogyan kell a bevallást kitölteni, de vannak olyanok, akik számára még mindig idegen ez a feladat. Cikksorozatom első részében a hosszútávú lakáskiadóknak szeretnék segítséget nyújtani, a bevallás kitöltéséhez.

Személyi jövedelemadó bevallása

Attól függően, hogy az adott magánszemély kifizetőnek vagy magánszemélynek adja-e bérbe az ingatlanját, különféle igazolásokkal és/vagy nyilvántartásokkal rendelkezik az adott adóévi bevételével és az ahhoz tartozó költségekkel kapcsolatban. Ezek a dokumentumok szükségesek az szja bevallása elkészítéséhez. (Az ezekkel kapcsolatos részletszabályokkal már korábbi írásokban foglalkoztunk.) Az szja bevallásban az ingatlan bérbeadásból származó bevételt, költséget és jövedelmet minden esetben az összevont adóalapba tartozó jövedelem kategórián belül önálló tevékenységből származó jövedelemként kell feltüntetni. Továbbá az alatta lévő sorban ki kell emelni, hogy az adott önálló tevékenységből származó bevétel összegéből mennyit tesznek ki az ingatlan bérbeadásból származó összegek.

Néhány fontos megjegyzés a költségelszámolással kapcsolatban:

  • amennyiben az adott magánszemély az adóév során a 10%-os költséghányadot alkalmazta, de az szja bevallás elkészítése során kiderül, hogy számára kedvezőbb lenne a tételes költségelszámolás, akkor lehetősége van ez utóbbi alkalmazására (ez esetben természetesen minden egyéb önálló tevékenysége jövedelemszámítására is vonatkozik ez a választás);
  • amennyiben viszont tételes elszámolást alkalmazott, ám a bevallás benyújtásakor úgy tűnik, hogy a tételes, ténylegesen igazolt költségek nem érték el a bevételek 10%-át, sajnos akkor sem lehet utólag a 10%-os költséghányadot választania.

Az önálló tevékenység bevételét tehát – vagy a kifizetői igazolás, vagy pedig a saját nyilvántartásunk szerint – beírjuk a bevallás fent említett sorába. Mellette feltüntetjük a fenti szabályoknak megfelelően a költségeket (azaz vagy a bevételek 10%-át, vagy pedig a ténylegesen felmerült, tételesen nyilvántartott költségek összegét). A kettő különbözete pedig fogja kiadni a jövedelmet, mely az szja alapját fogja képezni.

Amennyiben az összevont adóalapot csökkentő kedvezményekre jogosultak vagyunk (például első házasok kedvezménye, családi kedvezmény, súlyos fogyatékos kedvezmény, stb.), akkor ezek a kedvezmények is figyelembe vehetők az adószámítás során. Az így, esetlegesen csökkentett adóalapot 15%-kal szorozzuk és ez lesz az ingatlan bérbeadásból származó jövedelmünkre vonatkozó személyi jövedelemadónk.

Megjegyezném, hogy aki korábban téves nyilatkozatot adott a kifizetőnek és emiatt költségkülönbözete keletkezett, a büntetőadót is fel kell tüntetnie a bevallásban, ami növeli a fizetendő személyi jövedelemadójának összegét.

Amennyiben ennél többet fizettünk be előlegként, vagy többet vont le a kifizető, akkor a különbözet visszaigényelhető. Ha viszont kevesebbet, úgy a különbözetet a bevallási határidőig be kell fizetni. Amennyiben az adóévben a kifizető levonta az adóelőlegeket, könnyű dolgunk van, mert az általa levont adóelőlegek összegét fel tudjuk tüntetni a bevallás erre vonatkozó sorában.

Fontos tisztában lenni azzal is, hogy annak, aki magánszemélynek adja bérbe az ingatlanját, és így az adóév folyamán – negyedévente – szja-előleget kell fizetnie, annak ezeket az előlegeket az éves szja bevallásában is fel kell tüntetnie, mégpedig negyedéves bontásban. Ehhez segítséget nyújthat az év közben vezetett bevételi vagy bevételi és költségnyilvántartás, mert azt negyedévente összesítve könnyen kiszámolhatók a szükséges adatok. A negyedéves bontást követően be kell írni, hogy összesen mennyi szja előleg került befizetésre az adóév során és így a tényleges adó és az előlegek különbözete fogja kiadni az esetlegesen még fizetendő adót vagy fennálló túlfizetést.

Egészségügyi hozzájárulás bevallása

Annak, akinek a 2017. évben az ingatlan bérbeadásból származó jövedelme meghaladta az egymillió forintot (hangsúlyozom: jövedelme és nem a bevétele!), annak még a 2017. évre vonatkozóan egészségügyi hozzájárulási kötelezettsége is keletkezik.

Az szja bevalláson az egészségügyi hozzájárulás bevallására külön lap szolgál. Fontos, hogy itt a 14%-os EHO-ra vonatkozó adatokat szintén negyedéves bontásban tüntessük fel. Emellett itt is meg kell adni a már év közben befizetett összeget is, valamint jelölni kell, amennyiben a 450 ezer Ft-os maximumot elértük. A megfelelően megadott adatokból könnyen kiszámolható a fennálló túlfizetés, illetve az esetlegesen még fizetendő adó.

Mint tudjuk, szinte minden évben változik az szja bevallásának formátuma, most sem tudni, 2017. évre vonatkozóan milyen nyomtatvány kerül elkészítésre. A fentiek csupán segítségként szolgáltak arra vonatkozóan, hogy az egyes adókötelezettségekkel kapcsolatban mire kell odafigyelni, milyen adatokat kell megadni, hiszen aki elektronikusan vagy a nyomtatvány-kitöltőn keresztül készíti el valaki a bevallást, az sem mindig figyelmezteti a program a hiányosságokra és sokan sajnos emiatt nem adják be a megfelelő adattartalommal a bevallást. Emellett fontos azért is tudni, hogy milyen adatokra van az adóhatóságnak szüksége tőlünk, mert így hiába változik a bevallás formátuma, mindig fogjuk tudni, hogy mik azok az adatok, amelyek helyét meg kell keresni az adott formanyomtatványon. Nem utolsó sorban pedig látható, hogy nem feltétlenül érdemes hátra dőlnie senkinek abban bízva, hogy az adóhatóság majd elkészíti a bevallásunkat, hiszen láthatjuk, hogy bőven van olyan adat, amiről a NAV-nak nincs tudomása és így részben vagy egészben hiányoznak az általa készítendő bevallási tervezetből.

Cikksorozatom következő részében igyekszem a rövidtávú ingatlankiadóknak segítséget adni a bevallás kitöltéséhez.

 * * *

Amennyiben részletesebben is érdekelnek a rövid- és hosszútávú lakáskiadás kérdései, akkor jelentkezz január 22-ig kedvezményesen a Rövid- és hosszútávú lakáskiadás adminisztrációja, könyvelése, adózása címmel február 22-én a PENTA UNIÓ Zrt. szervezésében tartandó előadásomra, ahol személyesen is át tudjuk beszélni felmerülő kérdéseidet!

Hozzászólások

1 hozzászólás

    • Centgraf Tamás
    • 21:29

    Kedves Valéria!
    A következő kérdések megválaszolásában szeretném kérni a segítségét:
    1, A bérbeadott lakásomat egy külföldi cég vette ki. Rájuk is vonatkozik az adóelőleg levonása a bérleti díjból, illetve nekik kell utalni 15%-os levont adóelőleget a NAV felé? Vagy nekem kell intézni negyedévente mintha magánszemély vette volna ki a lakást?
    2, 25-30 évvel ezelőtt kértem adószámot, mert akkor aktuális volt az ingatlan-bérbeadás néhány évig. Aztán egyáltalán nem foglalkoztam ilyen tevékenységgel csak idén vált újra aktuálissá. Hogyan tudnám meg azt, hogy a kiváltott adószámom jelenleg költség-átalányra vagy tételes elszámolásra van-e bejelentve? Ha költségátalányra, akkor át tudom-e állíttatni idénre vonatkozólag tételes elszámolásra, hogy az eddig befolyt bérleti díjból ennek megfelelően adózhassak?
    3, Ha a teljes bérletidíj bevételt el tudom költségelni, lehetséges, hogy nem kell negyedévente adóelőleget fizetnem?
    Kérem szakmai tanácsát a fenti kérdésekben!
    Tisztelettel,
    Tamás

Értékelés, hozzászólás
Az értékeléshez és hozzászóláshoz kérjük jelentkezz be!