Bérbe adni – nem adni

2019-től kedvező változások várhatóak ingatlan bérbeadók számára

bérbe adni

A pénzügyi befektetések kapcsán a jelenlegi – szemmel alig látható, szinte észrevehetetlen – piaci hozamokat tekintve nem csodálkozhatunk azon, ha a magánszemélyek befektetései az ingatlanpiacot célozták meg, hiszen a bérleti díjak magasabb éves hozamot biztosítanak, mint egy átlagos pénzügyi befektetés. Az ingatlanpiacon azonban jelen vannak azok a magánszemélyek is, akik örökség, ajándékozás stb. révén szabad kapacitású ingatlanokkal rendelkeznek, amelyeket még nem kívánnak értékesíteni, viszont profitálni szeretnének ingatlan tulajdonukból.

Az ingatlan bérbeadás jövedelme nem adómentes, talán nem is volt soha. Az adó megállapítása, továbbá az „adóterhelés” folyamatosan változik és ez várható 2019. január 1-jétől is. Az ingatlan bérbeadás adózásának szabályait sokan eltévesztik, különös tekintettel a bevétel meghatározását és az adóztatás helyét illetően.

A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (Szja tv.) 3. § 4. c. pontja alapján a Magyarországon található ingatlanok bérleti díja Magyarországon adózik függetlenül attól, hogy a magánszemély magyar vagy külföldi adóügyi illetőséggel bír. A magánszemély ingatlan bérbeadásából származó jövedelme az Szja tv. alapján önálló tevékenységből származó jövedelemként az összevont adóalap részeként adóztatandó.

Az önálló tevékenységből származó bevételt az Szja tv. 2. és a 4. számú melléklet rendelkezései szerint kell figyelembe venni. Az önálló tevékenység bevételének részét képezi az ezzel összefüggésben kapott költségtérítés összege is, így amennyiben a szerződő felek akként állapodnak meg a bérleti szerződésben, hogy a bérleti díjon felül a bérbevevőnek a felmerülő rezsiköltségeket (például villamos energia, víz, csatorna, gáz, közös költség stb.) is meg kell fizetnie a bérbeadó felé, az erre tekintettel kapott összeget is bevételként kell figyelembe venni. Kivételt képez az az eset, amikor a rezsi és kapcsolódó számlák a bérlő nevére szólnak, vagyis a mérőórák átírásra kerülnek hiszen ekkor a bérbeadó nem kap költségtérítést.

A bérbeadás bevételéből kétféleképpen történhet az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem megállapítása:

  • 10 százalékos költséghányad alkalmazásával vagy
  • tételes költségelszámolással.

A bérbeadó az említett bevételekkel szemben (bérleti díj és költségtérítés) – tételes költségelszámolást választva – a ténylegesen felmerült költségeket el tudja számolni. Ez a választás azonban azt eredményezi, hogy a magánszemélynek az adóévben valamennyi önálló tevékenységből származó összes bevételére a tételes költségelszámolást kell alkalmaznia (azaz minden más, nem ingatlan bérbeadásból származó, önálló tevékenységből származó jövedelemre). Ez az adózó számára nem mindig előnyös.

Ezen a problémán sokat segít a T/625 törvényjavaslat (Javaslat), amely a bérbeadásból keletkező bevétel kategóriáját újradefiniálja. A Javaslat 6. §-a alapján az Szja tv. 17. §-a kiegészítésre kerül egy (3a) bekezdéssel.

Figyelembe véve, hogy a bérbevevő által megtérített rezsiköltségek a bérbeadó magánszemélyen csak „átfolynak”, ezek valójában nem jelentenek tényleges bevételt a bérbeadó számára, hiszen ezeket az összegeket végső soron a bérbeadó az adott szolgáltatónak fizeti meg. A Javaslat olyan szabályt fogalmaz meg, amely szerint a jövőben nem minősül a bérbeadó magánszemély bevételének az ingatlan használatához kapcsolódó, más személy által nyújtott, ezen más személytől vásárolt szolgáltatásnak (villamos energia, víz, csatorna, gáz stb.)  a bérbevevőre – az igénybevétellel arányosan áthárított díja. A várható jogszabályváltozás következtében tehát kissé másképpen kell megállapítani az ingatlan bérbeadásából keletkező jövedelem összegét.

Továbbra is figyelembe lehet venni: a kapcsolódó, igazolt költségeket (tételes költségelszámolás), az amortizációt (örökölt és ajándékba kapott ingatlan esetén nem). Tételes költségelszámolás mellőzése esetén a bérbeadó élhet a 10% (számlák nélkül elismert) költségátalány figyelembe vételével.

A Javaslat kiegészíti azon esetek felsorolását is, amikor a kifizetőnek nem kell adóelőleget vonnia a kifizetéskor. Az ingatlan lehet lakás és nem lakáscélú ingatlan is. A Palament előtt lévő változások elsősorban a lakóingatlan bérbeadását célozzák meg. A bérbeadás történhet kifizető és nem kifizető részére. Jelenleg a kifizetőnek a bérbeadás bevételéből személyi jövedelemadó előleget kell levonnia. Ez akkor is így van, ha a magánszemély számviteli bizonylat helyett a bérbeadásról számlát állít ki és a számlán nem kerül feltüntetésre regisztrációs szám. Ez akkor is így van, ha a számlán általános forgalmi adó kerül feltüntetésre. Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (Áfa tv.) 86. § (1) bekezdés l) pontjának bérbeadási szolgáltatásra vonatkozó főszabálya szerint az ingatlan bérbeadása, haszonbérbeadása (legyen az lakóingatlan, vagy nem lakás céljára szolgáló ingatlan) a tevékenység egyéb sajátos jellegére tekintettel adómentes szolgáltatásnak minősül az áfa adóalany bérbeadó, illetőleg a bérbevevő személyétől, jogállásától függetlenül. Az Áfa tv. 88.§ (1) bekezdés b) pontja a bérbeadást végzőnek lehetőséget biztosít arra, hogy saját döntése alapján az ingatlan bérbeadást adókötelessé tegye.

Ez a jövőben is így lesz fő szabály szerint, de a Javaslat 8. §-a alapján az Szja tv. 46. (4) bekezdése is kiegészítésre kerül. A leendő c) pont értelmében a kifizetőnek nem kell adóelőleget megállapítania a lakás bérbeadásából származó bevételből, ha a magánszemély nyilatkozik arról, hogy a 17. § (5) bekezdését alkalmazza. Ez nem jelenti azt, hogy a bevallás benyújtásával egyidejűleg ne kellene jövedelmet megállapítania.

Az Szja tv. 17. § (5) bekezdése szerint a lakás bérbeadása esetén a bérbeadó magánszemély a bérbeadásból származó bevételéből levonhatja a más településen általa bérbevett lakás ugyanazon évben igazoltan megfizetett bérleti díját, feltéve, hogy a bérbeadás, illetve a bérbevétel időtartama a 90 napot meghaladja és a bérbevett lakással összefüggésben a magánszemély más tevékenységéből származó bevételével szemben költséget nem számol el, vagy az igazoltan megfizetett bérleti díjat számára még részben sem térítették meg. Természetesen ez a „más település” nem kizárólag magyarországi település lehet. Ugyanezen szabály alkalmazandó akkor is, ha a magánszemély pl. Bécsben, Londonban, Prágában stb. bérel lakást.

Az ingatlan bérbeadás jövedelmét az szja-n kívül 14% eho is terhelhette az elmúlt években. 2018. január 1-jétől a bérbeadás jövedelméből semmi esetben sem kell eho-t vonni a kifizetőnek.

Ingatlan bérbeadás közterhei

2017.

2018.

2019.

15% szja és az

1 millió Ft feletti jövedelemre 14% eho

15% szja

eho megszűnt

15% szja

szocho nem terheli

Megjegyzendő még, hogy a szociális hozzájárulási adóról szóló szabályokat újradefiniáló T/627. törvényjavaslat 5. § (2) g) pontja alapján nem esik szociális hozzájárulási adó fizetési kötelezettség alá az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem.

* * *

Amennyiben érdeklődsz a számvitelt és az adózást érintő változások iránt, akkor a PENTA UNIÓ Zrt. szervezésében idén is számítunk részvételedre a mérlegképes könyvelők kötelező továbbképzésén. A hagyományos kétnapos továbbképzésre itt jelentkezhetsz! >> Jelentkezem

Hozzászólások

Jelenleg nincs hozzászólás, légy te az első!

Értékelés, hozzászólás
Az értékeléshez és hozzászóláshoz kérjük jelentkezz be!