A hosszútávú lakásbérbeadás adózásával kapcsolatban rengeteg írás született már, ám kevés helyen említik meg, hogy van olyan eset, amikor a törvény a jövedelemre vonatkozóan biztosítja az „adómentesség” lehetőségét is. Ebből a cikkből megtudhatjuk, milyen esetben és milyen feltételekkel alkalmazható ez.

A személyi jövedelemadóról szóló törvény 74/A §-a taglalja a lakás önkormányzatnak történő bérbeadásából származó jövedelem adózását. Ilyen esetben a bevétel teljes összege jövedelemnek minősül, ám erre 0%-os jövedelemadó vonatkozik, ha az alábbi feltételek együttesen fennállnak:

• a bérbe adott lakásra van érvényes lakhatási engedély,
• a bérbevevő az önkormányzati hivatal,
• a lakásbérbeadási szerződés határozott idejű,
• a lakásbérbeadási szerződés eléri vagy meghaladja a 36 hónapot,
• az önkormányzat a lakást magánszemélyek lakhatására hasznosítja,
• szerződés tartalmazza azon önkormányzati rendelkezés számát, mely magában foglalja a bérlőkijelölésére és a rászorultságra vonatkozó feltételeket.

Amennyiben a települési önkormányzat a lakást a bérleti szerződés fennállása időszakában az év elejétől számítva 30 napon túlmenően nem hasznosítja, vagy nem a rászorultságra vonatkozó határozatban foglalt célra hasznosítja, akkor:

• 15 százalék adó fizetésére köteles, ha a bérleti szerződést magánszeméllyel kötötte, illetve
• 8 százalék adó fizetésére köteles, ha a bérleti szerződést társasági adóalannyal kötötte.

Ráadásul a feni adót minden olyan hónap bérleti díja 1,18-szorosa után – a kifizetőre vonatkozó szabályok szerint – meg kell fizetni, amely hónapban nem valósult meg a hasznosítás.

A bérbeadó számára az általánostól eltérő szabály az, hogy a bérbeadásból származó bevétel önálló tevékenységből vagy egyéni vállalkozásból származó jövedelemként nem vehető figyelembe és e bérbeadással kapcsolatban költség sem számolható el. Ez a rendelkezés abból is következik, hogy a rendelkezés a feltételek teljesülése esetén az egész bevételt jövedelemként kezeli. De mivel a jövedelemre vonatkozó adókulcs nulla százalék, ezért ez esetben nincs is értelme a költségelszámolásnak.

Más a tennivaló viszont akkor, ha a lakásbérleti szerződés a feltételül szabott időtartamon belül a bérbeadó érdekkörében felmerült okból megszűnik, ugyanis ez esetben a magánszemélyt adófizetési kötelezettség terheli. Ezt az adófizetési kötelezettséget arról az adóévről benyújtandó adóbevallásában kell kimutatni, amely adóévben a megszűnés bekövetkezett. Ezzel összefüggésben kontroll adatként a jegyzőnek is kötelezettsége adatot szolgáltatni az adóhivatalnak a szerződés megszűnéséről.

A fizetendő adó mellé ez esetben késedelmi pótlék is tartozik, melyek együttes összegét a bérbeadónak kell meghatároznia a következő számítás alapján:

1. A bérbeadó magánszemély évenkénti bontásban meghatározza a jövedelem utáni adót a kifizetéskor érvényes adókulccsal.
2. Az egyes adóévekre vonatkozóan megállapított összeg után meghatározza a szerződés megszűnése napjáig felszámított késedelmi pótlékot (a késedelmi pótlék számításának kezdő napja az általános szabályok alapján mindig az egyes adóéveket követő év május 21. napja)
3. Ezt követően pedig az adó és a késedelmi pótlék együttes összegét meg kell szorozni a szerződésből nem teljesült időtartam egész hónapjainak száma, valamint a 36 hónap két tizedesjegyre kiszámított hányadosával.

A fentiek alapján a könnyebb érthetőség kedvéért nézzünk egy rövid példát!

A szerződés 2015. január 1-től érvényes és 3 éves határozott időtartamra szól, ám 2017. február 28-i határidővel a bérbeadó felmondja. A bérleti díj havi 50 ezer Ft volt, melyet a szerződés fennállása során minden hónap első hetében előre meg is fizettek. A pótlólag fizetendő adó meghatározása a következőképp történik:

2015. évi bérleti díj összege: 12×50.000= 600.000 Ft
2015. évi szja kulcs: 16%, így a 2015. évi adó: 600.000 x 0,16 = 96.000 Ft
2016. évi bérleti díj összege: 12×50.000= 600.000 Ft
2016. évi szja kulcs: 15%, így a 2016. évi adó: 600.000 x 0,15 = 90.000 Ft
2017. évi bérleti díj összege (január-február hónapokra): 2×50.000= 100.000 Ft
2017. évi szja kulcs: 15%, így a 2017. évi adó: 100.000 x 0,15 = 15.000 Ft
Az összes adó: 96.000 + 90.000 + 15.000 = 201.000 Ft

Késedelmi pótlék számítása:

2015. évre: 96.000 Ft után (2016. május 21.-2017. február 28. közti időszakra): 1.093 Ft
2016. és 2017. évekre a jogszabály szövege szerint nem kell késedelmi pótlékot számítani, mivel az adóévet követő év május 21-e még nem érkezett el.
Az adó és késedelmi pótlék összege: 201.000 + 1.093 = 202.093 Ft
A nem teljesült egész hónapok száma: 10
A szorzó két tizedesjegyre kerekítve: 10/36 = 0,28
A fizetendő adó kiszámítása pedig: 202.093 x 0,28 = 56.586 Ft
Tehát a 2017. évi bevallásban a bérbeadónak 56.586 Ft-ot kell szerepeltetnie.

* * *

Amennyiben részletesebben is érdekelnek a rövid- és hosszútávú lakáskiadás adózási és számviteli kérdései, akkor jelentkezz a mai napon kedvezményesen a Rövid- és hosszútávú lakáskiadás adminisztrációja, könyvelése, adózása A-tól Z-ig címmel 2017. április 25-én a PENTA UNIÓ Zrt. szervezésében tartandó előadásomra, ahol személyesen is át tudjuk beszélni felmerülő kérdéseidet!

Ajánlom figyelmedbe a PENTA UNIÓ Zrt. gondozásában megjelent szakkönyvemet! A hiánypótló kiadvány megrendelhető az 5percAdó honlapján, vagy megvásárolható a PENTA irodáiban >> Megrendelem most!