Ingatlan bérbeadás vagy székhelyszolgáltatás kérdése számos esetben jön elő, mind a magánszemélyek, mind a társaságok esetében. Ebben a cikkben e két tevékenység egymástól való elhatárolását foglaltuk össze a székhelyszolgáltatókra vonatkozó új szabályok tükrében.

Az adózás rendjéről szóló 2003. évi XCII. törvény (Art.) szerint székhely: eltérő rendelkezés hiányában a jogi személy alapszabályában, a cégbejegyzésben ekként megjelölt hely, ilyen hely hiányában, vagy ha több ilyen hely van, a központi ügyvezetés helye. Ha nemzetközi szerződés az adóügyi illetőséget az üzletvezetés helye szerint állapítja meg, az üzletvezetés helye szerint belföldi illetőségű adózónak minősülő külföldi személy esetén e törvény alkalmazása szempontjából az üzletvezetés helye székhelynek minősül.

Székhelyszolgáltató: az a személy, aki vagy amely üzletszerű gazdasági tevékenységként az adózó megbízásából gondoskodik az adózó üzleti és hivatalos iratainak munkaidőben történő átvételéről, érkeztetéséről, megőrzéséről, rendelkezésre tartásáról, valamint a székhellyel összefüggő kötelezettségek teljesítéséről, így különösen a cég székhelyéhez és a cégiratokhoz kapcsolódó hatósági kényszerintézkedések tűréséről.

A cégnyilvánosságról, a bírósági cégeljárásról és a végelszámolásról szóló 2006. évi V. törvény (Ct.) értelmében a cég székhelye a cég bejegyzett irodája. A bejegyzett iroda a cég levelezési címe, az a hely, ahol a cég üzleti és hivatalos iratainak átvétele, érkeztetése, őrzése, rendelkezésre tartása, valamint ahol a külön jogszabályban meghatározott, a székhellyel összefüggő kötelezettségek teljesítése történik. A cégnek a székhelyét cégtáblával kell megjelölnie. A cég létesítő okirata úgy is rendelkezhet, hogy a cég székhelye egyben a központi ügyintézés (döntéshozatal) helye. Amennyiben a cég székhelye nem azonos a központi ügyintézés helyével, a központi ügyintézés helyét a létesítő okiratában és a cégjegyzékben fel kell tüntetni. A cégeljárás szempontjából székhelynek minősül a külföldi vállalkozás magyarországi fióktelepe, a külföldiek közvetlen kereskedelmi képviselete, valamint az európai gazdasági egyesülés telephelye is.

Cég székhelye, telephelye és fióktelepe olyan ingatlan lehet, amely a cég tulajdonát képezi, vagy amelynek használatára – ideértve a székhelyszolgáltatás útján biztosított székhelyhasználatot is – a cég jogosult.

A székhelyszolgáltatásról szóló 7/2017. (VI. 1.) IM rendelet (Rendelet) 2017. július 1-jén lépett hatályba. A Rendelet – bár azóta módosításra került – számos olyan fontos szempontot rögzít, amelyek alapján az  ingatlan bérbeadást el lehet különíteni a székhelyszolgáltatástól.

A Rendelet szerint székhelyszolgáltatásnak minősül, vagy a törvényben meghatározott székhely szolgáltatási szerződéssel egy tekintet alá esik a felek bármely olyan írásbeli vagy szóbeli szerződése, ha annak eredményeként egy ingatlan bérbeadó/székhely szolgáltató biztosítja a cég a székhelyét, azonban a cég az ingatlant ténylegesen nem használja, és a székhelyhez kapcsolódó jogszabályi kötelezettségeknek nem a cég törvényes vagy szervezeti képviselője vagy alkalmazottja tesz eleget, hanem az ingatlan bérbeadó/székhely szolgáltató cég maga.

Ebből a definícióból az vezethető le, hogy ahhoz, hogy egy ingatlan használata ne minősüljön székhelyszolgáltatásnak, a cégnek ott kell a munkáját végeznie, illetve használnia kell az ingatlant, a székhelyhez kapcsolódó szabályok betartását pedig nem a székhelyszolgáltató végzi, hanem a bérlő cég maga.

A székhelyszolgáltatás végzéséhez – mint egy ingatlan bérbeadás és egyéb szolgáltatások kombinációja – kapcsolódó szabályok:

• Székhelyül csak olyan ingatlan szolgálhat, amely a megbízott székhelyszolgáltató kizárólagos tulajdonában áll, vagy amelyre a megbízott használati jogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték.
• A szolgáltatás igénybe vevő társaság a szerződésben köteles meghatározni azon iratait (azok fajtáit), amelyeket a székhelyen kíván őrizni, rendelkezésre tartani. Ezen iratok köre legalább a cég cégiratait, hatósági engedélyeit, az adóhatósághoz történő adatbejelentési kötelezettségeivel összefüggő iratait, valamint a számviteli törvény szerinti beszámolóját jelenti.
• A székhely szolgáltató köteles biztosítani, hogy a cég cégtáblája az ingatlanon, jól látható helyen kerüljön elhelyezésre.
• A székhely biztosítása során a székhely szolgáltató köteles a cég iratait és esetleges ingóságait az egyéb megbízók, illetve a saját irataitól, ingóságaitól elkülöníteni.
• A székhely szolgáltató köteles tételes és naprakész iratjegyzéket és ingóságra vonatkozó jegyzéket vezetni azon iratokról és ingóságokról, amelyeket a székhelyszolgáltatási szerződés alapján tart magánál.
• A szerződés megszűnésekor a székhely szolgáltató köteles a nála lévő iratokat és az ingóságokat az azokra vonatkozó jegyzékkel együtt a cégnek átadni.
• A székhely szolgáltató köteles gondoskodni a cégnek címzett küldemények átvételéről és ennek tényéről egy munkanapon belül értesítenie kell a céget. E körben nincs helye a küldemények székhely szolgáltató általi továbbküldésének és átirányításának.
• A cég az adózás rendjéről szóló törvény szerint köteles az állami adóhatóságnak bejelenteni a székhelyszolgáltatásra vonatkozó adatokat.

A gyakorlatban, azonban előfordulnak olyan esetek, ahol e tevékenységek kombinációja fordul elő, vagyis a cég azzal bízza meg a székhely szolgáltatót, hogy biztosítson számára székhelyet, ugyanakkor ingatlan használatot is a székhelyen, azaz a cég alkalomadtán használja az ingatlan egy részét.

A jogszabályváltozás miatt 2017. július 1-jétől ezeket az eseteket külön kell kezelni és külön is javasolt számlázni, ugyanis eltérő szabályok vonatkoznak a két típusú szolgáltatásra.

Ingatlan bérbeadás vagy székhelyszolgáltatás magánszemélyek által?

Amennyiben egy magánszemély az ingatlanját bérbe adja, illetve székhelyszolgáltatást is nyújt, akkor az előbbiek szerint adószámot kell kérni az adóhivataltól és e tevékenységét székhelyszolgáltatásként kell számláznia, nem ingatlan bérbeadásként. Ebben az esetben nincs mérlegelési jogköre a magánszemélynek, hogy adószám nélkül vagy adószám birtokában végzi a tevékenységét, tehát kötelező számára az adóhivatalhoz történő bejelentkezés, ahol a 27% áfa helyett választhatja az alanyi adómentességet is évi 8 millió Ft-ig. 2017. július 1-jétől a magánszemélyeknek is be kell tartaniuk az előbbi szabályokat, a szolgáltatást igénybe vevő társaságnak pedig bejelentési kötelezettsége van a székhelyszolgáltatást nyújtó magánszemély adataira vonatkozóan is.

*****

Amennyiben részletesebben is érdekelnek az ingatlanok hasznosításával kapcsolatos további adózási és adótervezési kérdések, akkor jelentkezz a mai napon kedvezményesen Ingatlanok az ÁFA-ban és azon túl – Az ingatlanügyletekkel kapcsolatos ÁFA kérdések és egyéb adózási lehetőségek címmel 2017. szeptember 15-én a PENTA UNIÓ Zrt. szervezésében tartandó előadásomra, ahol személyesen is megvitathatjuk felmerülő kérdéseidet.