Kata adózású egyéni vállalkozás és az ingatlan bérbeadás, szálláshely szolgáltatás

Évi 12 millió forintra növekszik az alanyi mentesség összeghatára 2019-től

A mindennapi gazdasági folyamatok során egy igen „népszerű” kérdéskört szeretnék körbejárni, mégpedig azt, hogy az alanyi adómentes KATA adózású egyéni vállalkozó adhat-e bérbe ingatlant magánszemélyként. Ha igen hogyan?

Nézzük, mit jelent a két fogalom.

Az ingatlan bérbeadás az ingatlan időleges használatba adását jelenti, és nem tartalmaz egyéb szolgáltatás nyújtását.

A szálláshely szolgáltatás olyan nem huzamos jellegű szolgáltatás, amely éjszakai ott-tartózkodást, időleges pihenés biztosítását foglalja magába és egyéb szolgáltatásokat is (például takarítás, étkeztetés stb.).

Azaz a különbség alapvetően a szolgáltatás jellegében van, az időtartam alapján nehezen lehetne különbséget tenni.

A kisadózó vállalkozások tételes adójával kapcsolatos rendelkezéseket a kisadózó vállalkozások tételes adójáról és a kisvállalati adóról szóló 2012. évi CXLVII. törvény (Katv.) tartalmazza az ingatlan bérbeadása tekintetében.

Eszerint:

Nem választhatja az adóalanyiságot az a vállalkozás, amely az adóalanyiság választásának évében az Önálló vállalkozók tevékenységi jegyzéke, illetve a TEÁOR 2008 szerint 68.20 Saját tulajdonú, bérelt ingatlan bérbeadása, üzemeltetése besorolású tevékenységből bevételt szerzett.

Egyéni vállalkozás esetén a magánszemély és az egyéni vállalkozás nem különül el, még ha a magánszemélynek külön adószámot kell kiváltania az egyéni vállalkozás indításához. A törvény kimondja, hogy csak a vállalkozás nem végezhet ilyen tevékenységet.

Az ingatlan bérbeadással ellentétben a kereskedelmi szálláshely szolgáltatásra a KATA adózás választható, mivel a tevékenység kódja: ’552006 (55.20.) Üdülési, egyéb átmeneti szálláshely-szolgáltatás m.n.s.’ , ez nem szerepel a törvényben, így ebben az esetben kizáró ok nincs.

Alanyi adómentességgel hogyan alkalmazható?

Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (Áfa tv.) 188.§-a értelmében alanyi adómentesség abban az esetben választható, ha az adóalany – a magyar törvény szerint belföldön és ellenérték fejében  teljesített termékértékesítése, szolgáltatásnyújtása fejében megtérített vagy megtérítendő ellenértéknek – forintban kifejezett és éves szinten göngyölített – összege

a) sem a tárgy naptári évet megelőző naptári évben ténylegesen,
b) sem a tárgy naptári évben észszerűen várhatóan, illetőleg ténylegesen

nem haladja meg az alábbiakban meghatározott felső értékhatárt.

Ez azt jelenti, hogy nem számít bele a 12 millió forintos alanyi mentességre jogosító értékhatárba a termék EU-n belüli beszerzésének vagy a termék importja után fizetendő ellenérték. Továbbá az Áfa tv. 188.§(3) szerinti speciális termékértékesítések (például tárgyi eszköz értékesítése) és szolgáltatásnyújtások (például vagyoni értékű jog átengedése).

Az alanyi adómentesség választására jogosító felső értékhatár 2019-től 12 millió forintnak megfelelő pénzösszeg. Azaz e szabályozásban nem „vállalkozás” szerepel, hanem „adóalany”, ami azt jelenti, hogy egy ingatlant bérbeadó magánszemély adóalanynak minősül (külön adószám kiváltása nélkül is) Áfa szempontból, így az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem és az alanyi adómentes KATA adózású egyéni vállalkozásból származó jövedelem összeszámítandó a 12 millió Ft-os értékhatár tekintetében.

A fentiekkel ellentétben a kereskedelmi szálláshely szolgáltatás alap esetben 18%-os áfa kötelezettséggel jár, de választható rá az alanyi adómentesség. Mivel erre a tevékenységre adószám kiváltása kötelező, az összeszámítás ténye nem is kérdéses.

* * *

Szeretném figyelmedbe ajánlani a PENTA UNIÓ Zrt. szervezésében 2019. március 18-án Ingatlan bérbeadás és szálláshely szolgáltatók adózása címmel megrendezésre kerülő előadásomat. Konferenciámat ajánlom azon magánszemélyeknek, társaságoknak, amelyek az ingatlan hasznosításának különböző formáit szeretnék megismerni, különösen az ingatlan bérbeadás és szálláshely szolgáltatás témakörében szeretnék kihasználni az adózási lehetőségeket.

Hozzászólások

3 hozzászólás

    • Anita Rénes
    • 09:53

    Tisztelt Szakértő!

    Szálláshely szolgáltatást végző magánszemély vagyok, tételes átalányadót fizetek. Papír alapú számlákat állítok ki, melyeket nem kell leadnom, csak gyűjtenem. A vendégek nagy része előre fizet bankkártyával, a számlát viszont az érkezési dátumra szoktam kiállítani, mivel az idegenforgalmi adót is az adott hónapban itt tartózkodók alapján fizetem.
    Most egyéni vállalkozást váltok ki, teljesen más tevékenységre, KATA-s adózással.

    Ha jól értem, a két tevékenység bevétele összeadódik.
    1. Megmaradhat-e a tételes átalányadó a szálláshely kiadásnál?

    2. Ha az új tevékenységemre használok egy online számlázó rendszert, azt
    a, be kell kötni a NAV-hoz?
    b, a szálláskiadásra vonatkozó számlákat is ugyanebben a rendszerben kell kiállítanom vagy megtarthatom a papír alapú számlázást arra a tevékenységre?

    Amennyiben online számlát kell ott is használnom, mi a megfelelő eljárás a számlák dátumozására vonatkozóan?

    Ha vendégem aug 4-én fizet, szept 7-én érkezik, mi lesz a teljesítés időpontja, a számla kelte, a fizetés határideje? Tekintetbe véve, hogy szeptemberben tartózkodik itt, tehát idegenforgalmi adó szempontjából szeptemberben keletkezik a bevétel.

    Előre is köszönöm válaszát!

    Üdvözlettel:

    Rénes Anita

    • PAPP ZOLTÁNNÉ
    • 11:46

    T. Szakértő!
    Az alábbi részletben a bérbeadásból származó Jövedelem a jó kifejezés, mert minden más esetben és máshol sajnos bevételt említrenek. A kettő között pedig sajnos jelentős különbség van.

    “Alanyi adómentességgel hogyan alkalmazható?
    ……. Az alanyi adómentesség választására jogosító felső értékhatár 2019-től 12 millió forintnak megfelelő pénzösszeg. Azaz e szabályozásban nem „vállalkozás” szerepel, hanem „adóalany”, ami azt jelenti, hogy egy ingatlant bérbeadó magánszemély adóalanynak minősül (külön adószám kiváltása nélkül is) Áfa szempontból, így az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem és az alanyi adómentes KATA adózású egyéni vállalkozásból származó jövedelem összeszámítandó a 12 millió Ft-os értékhatár tekintetében.”

    Választá várva, köszönettel!

    • Péter Martina
    • 14:23

    Tisztelt Szakértő!

    2016 óta foglalkozom egyéb szálláshely üzemeltetéssel adószámos magánszemélyként. 2020.március 01.-én indítottam KATA-s vállalkozásom és a szálláshelyet panzióvá minősítettem át 22 férőhellyel.Mielőtt nekiláttam volna a módosításnak és vállalkozás indításnak kértem állásfoglalást a NAV-tól lehet e a panziót üzemeltetni KATA-s vállalkozással.az alábbi tájékoztatást kaptam tőlük:

    Tisztelt Ügyfelünk!

    Hivatalunkhoz érkezett megkeresésére az alábbi tájékoztatást adjuk.

    A kisadózó vállalkozások tételes adójáról és a kisvállalati adóról szóló 2012. évi CXLVII. törvény (a továbbiakban: Katv.) 4. és 5. §-a határozza meg a kisadózó vállalkozások tételes adója szerinti adóalanyiság keletkezésével és megszűnésével összefüggő szabályokat.

    Ezen szabályok nem tartalmaznak kizáró feltételt arra vonatkozóan, hogy a magánszálláshely-szolgáltatási tevékenységet folytató egyéni vállalkozó nem választhatja a kisadózó vállalkozások tételes adóalanyiságát, továbbá arra vonatkozó szabályokat sem, hogy az ilyen tevékenységből származó bevétel az adóalanyiság megszűnését eredményezné.

    Ennek megfelelően az adózás szempontjából nincs akadálya annak, hogy az egyéni vállalkozó a magánszálláshely-szolgáltatási tevékenységet kisadózóként végezze.

    Tájékoztatjuk továbbá, hogy amennyiben 2020. március 1. napjától minősül kisadózónak, akkor a 2020. évben a Katv. 8. § (6) bekezdése értelmében 10 millió forint bevételig mentesül a 40 százalékos mértékű adó fizetése alól. Ebben az esetben pedig főfoglalkozású kisadózóként havonta 50, vagy – választása alapján – 75 ezer forint tételes adó fizetési kötelezettsége keletkezik [Katv. 8. § (1), (4a) bekezdés].
    Egyéb kötelezettség saját maga vonatkozásában, mint egyéni vállalkozó ilyenkor nem terheli.

    Végezetül felhívjuk a figyelmét, hogy az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény 189. §-a lehetőséget ad arra, hogy az adóalany a belföldi nyilvántartásba vételével egyidejűleg a tárgy naptári évre alanyi adómentességet válasszon. Ilyen esetben azonban a 188. § (1) bekezdés b) pontjában említett feltételt időarányosan kell teljesíteni.

    Tájékoztatjuk, hogy a válaszlevélben részletezettek szakmai véleménynek minősülnek, kötelező jogi erővel nem bírnak.

    Tisztelettel:

    Nemzeti Adó- és Vámhivatal
    Központi Irányítás
    Ügyfélkapcsolati és Tájékoztatási Főosztály

    ————– Válasz —————
    Küldő:
    Dátum: 2020.02.11 11:20
    Tárgy: e-465654(72) Kezdő vállalkozások
    Másolat:

    Név: Péter Martina
    Cím: 5241 Abádszalók Attila út 10.
    E-mail címe: fortuna@novicom.hu
    Adószám: 53113584-1-36
    Feladás dátuma: 2020.02.11.
    Tárgy: Kezdő vállakozások tájékoztatása (mentor program)
    E-iktatószám: e-465654
    Adózó adózási ismerettel rendelkezik
    Melléklet van: Nem

    Levél szövege:

    Tisztelt Adóhatóság!

    2020.március 01.-től KATA-s vállalkozás megnyitását tervezem.Jelenleg adószámos magányszemélyként működtetek magánszálláshelyet.A szálláshelyemet egy fejlesztés után panzióvá szeretném minősíttetni és a 2020-as szezonban már panzióként üzemelnék.
    A kérdésem az arra vonatkozik,hogy KATA-s vállalkozás keretében tudok e panziót működtetni,
    vagyis elegendő e ez az adózási forma? Szeretnék alanyi adómentes maradni,az éves forgalmam biztos nem haladja meg a 12 MFt-ot. Milyen fizetési kötelezetsségeim lesznek a havi 50 ill.75 eFt KATA-s járulék felett?
    Sajnos már több könyvelővel konzultáltam és senki sem tudott a kérdéseimre egyértelmű választ adni.Kérem szépen a szives állásfoglalásukat!

    Válaszukat előre is köszönöm!

    Üdvözlettel:

    Péter Martina

    Ma találtam rá az alábbi változásra a NAV oldalán:

    Változások a szálláshely-szolgáltatásban
    2019. június 28-án módosult a szálláshely-szolgáltatásra vonatkozó kormányrendelet1, mely bevezette a magánszálláshely fogalmát, megkülönböztetve azt az egyéb szálláshely fogalmától.

    A módosítás alapján egyéb szálláshely-szolgáltatási tevékenységet magánszemélyek és egyéni vállalkozók nem, csak cégek végezhetnek, az általuk kiadott szobák száma maximum 25, az ágyak száma legfeljebb 100 lehet.

    A magánszemélyek, egyéni vállalkozók magánszálláshely-szolgáltatásként legfeljebb 8 szobát, illetve legfeljebb 16 ágyat adhatnak ki. Az Szja törvény2 módosításával az eddigi egyéb szálláshely szolgáltatás helyébe a magánszálláshely fogalom került.

    Az Szja törvény fizető-vendéglátó tevékenységet folytatónak tekinti azt a magánszemélyt, aki – nem egyéni vállalkozóként – a kormányrendelet szerinti magánszálláshely-szolgáltatási tevékenység keretében ad szállást egy adóévben ugyanannak a személynek legfeljebb 90 napra.3

    Nem változott azonban az, hogy fizető-vendéglátó tevékenységet folytató magánszemély adóévenként az adóév egészére tételes átalányadózást akkor választhat, ha a tevékenységet a tulajdonában vagy haszonélvezetében lévő legfeljebb három – nem szálláshely-szolgáltatás rendeltetésű – lakásban vagy üdülőben folytatja.
    Magánszálláshely-szolgáltatási tevékenység bejelentésekor a ’T101-es számú nyomtatványon 2019. november 1-jét követően az 552014 ÖVTJ kódot4 kell feltüntetni.

    A kérdésem maradhatok e továbbra is panzió 22 helyett csak 16 férőhellyel,KATA vállalkozással (céget semmiképpen sem szeretnék most nyitni)?
    Használhatom e az én Vendégszobám ingyenes szoftvert panzióként vagy mindenképpen Szálláshely Nyilvántartó szoftvert kell fizetnem?
    Vagy vissza kell minősítenem a panziót a korábbi állapotokra?

    Válaszukat és segítségüket előre is nagyon köszönöm!

    Üdvözlettel:

    Péter Martina

Értékelés, hozzászólás
Az értékeléshez és hozzászóláshoz kérjük jelentkezz be!