Az adójogszabályok már megszokott, év végi változásai az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvényt (Itv.) sem kerülték el. A módosítások túlnyomó többsége kisebb jelentőségű, de akad közöttük olyan is, amely szélesebb érdeklődésre tarthat számot – ez pedig az ingatlanforgalmazáshoz kapcsolódó illetékkedvezményre vonatkozó szabályozás változása.

Előzmények

A 2016-ban érvényes szabályok alapján ingatlan tulajdonjogának megszerzése esetén 2 százalékos kedvezményes illetékmérték illette meg az ingatlanforgalmazást végző, valamint a pénzügyi lízingbeadással foglalkozó vállalkozókat, ha vállalták, hogy az ingatlant az illetékkiszabásra történő bejelentéstől számított 2 éven belül eladják, illetve a futamidő végén zárt végű pénzügyi lízingbe adják.

E kedvező szabályozás alkalmazása azonban nem volt lehetséges azokban az esetekben, amikor a továbbértékesítésről szóló szerződést még annak teljesedésbe menetele előtt megszüntették. A Kúria egy ide vonatkozó döntése szerint ugyanis azok a szerződések, amelyek nem mennek teljesedésbe, kizárják az illetékkedvezmény alkalmazását. Így a vevő (akár egyoldalú) magatartása következtében utólag megszűnő adásvételi szerződések miatt az említett cégeket pótlólagos illetékfizetés terhelte.

Emellett a jogszabály korábbi formájában bizonyos visszaélésekre is lehetőséget adott, hiszen előfordult, hogy az illetékkedvezmény igénybevétele érdekében a továbbértékesítési kötelem ugyan teljesült, ám a felek ezen ügyletet csak színlelve kötötték meg, a szerződést – annak teljesedésbe menetele előtt – felbontották.

Többek között a fenti két szempontot is szem előtt tartva a jogalkotó indokoltnak látta ezen illetékkedvezmény feltételeinek újraszabályozását, így 2017. január 1-jével a vagyonszerző – vállalásától függően – nem a korábbi egy, hanem két különböző illetékmérték és kapcsolódó feltételrendszer mellett lehet jogosult illetékkedvezmény igénybevételére.

Választható kedvezmények és a kapcsolódó feltételrendszer

Az új szabályok alapján az ingatlanforgalmazást végző vállalkozó, illetve a lízingcég 3 százalékos illetékmérték érvényesítésével fizet visszterhes vagyonátruházási illetéket ingatlanszerzésével összefüggésben, amennyiben legkésőbb a fizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig előterjesztett nyilatkozatában vállalja, hogy az ingatlant az illetékkiszabásra történő bejelentéstől számított két éven belül továbbértékesíti; eladja vagy a futamidő végén tulajdonjog-átszállást eredményező (ún. zárt végű) pénzügyi lízingbe adja.

A 2 százalékos illetékkulcs alkalmazása akkor kérhető az állami adóhatóságtól, ha a vállalkozó az ingatlan két éven belüli továbbértékesítése mellett azt is vállalja, hogy a továbbértékesítést megvalósító szerződés (a vevő, illetve lízingbevevő tulajdonszerzésével) teljesedésbe megy. A „teljesedésbe menetel” tehát – külön definíció hiányában – a vevő vagy lízingbevevő tényleges tulajdonszerzését jelenti.

A továbbértékesítést az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonjog-változás, illetve – pénzügyi lízing esetén – a pénzügyi lízingbeadás tényének ingatlan-nyilvántartásban történő feltüntetése és a futamidő végén tulajdonjog-átszállást eredményező lízingszerződés igazolja.

Igazoltnak kell tekinteni a továbbértékesítést akkor is, ha széljegy tanúsítja az ingatlan-nyilvántartási eljárás kezdeményezését azzal, hogy az eljárás a tulajdonjog bejegyzésével, illetve a pénzügyi lízingbeadás tényének feltüntetésével zárul.

Nem mindenkire vonatkozik azonban az új szabályozás. A fentiektől eltérően, az ingatlanalapok változatlanul 2 százalékos illetékmérték alkalmazásával fizetnek visszterhes vagyonátruházási illetéket ingatlanszerzés esetén. A kedvezményes illetékkulcs érvényesítéséhez – az ingatlanalap ingatlanszerzésekor – nem kapcsolódik továbbértékesítési kötelezettség.

Szankciós rendelkezések

Amennyiben a vagyonszerző a 3 százalékos illetékmérték választása mellett dönt, a szerződés későbbi felbontása nem teszi meg nem történtté a jogügyletet, azaz nem keletkezik további illetékfizetési kötelezettség.

A 2 százalékos illetékmérték választása a vele járó feltételek teljesítésén túl azzal is jár, hogy akkor is pótilletéket kell fizetni, ha a szerződést a már bejegyzett tulajdonjog mellett utólag bontják fel a felek.

Az egyébként 4 százalékos illeték és a vagyonszerzésre megállapított (2, illetve 3 százalékos) illeték különbözetének kétszeresét kell megfizetni a vagyonszerzőnek, ha

1. a továbbértékesítés megtörténtét
   a.) az ingatlan eladása esetén az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonjog-változás nem igazolja,
   b.) az ingatlan pénzügyi lízingbe adása esetén a pénzügyi lízingbeadás tényének ingatlan nyilvántartásban való feltüntetése és a futamidő végén tulajdonjog-átszállást eredményező pénzügyi lízingszerződés nem igazolja, vagy
2. a továbbértékesítésről szóló szerződés a vagyonszerző vállalása ellenére nem ment teljesedésbe, vagy a felek a már teljesedésbe ment továbbértékesítésről szóló szerződést utóbb felbontják.

Elévülési idő számításának összehangolása az új szabályozással

A módosuló szabályozás miatt szükségessé vált az illeték pótlólagos megállapítására irányadó elévülési idő bizonyos esetekben történő meghosszabbítása is.

Amennyiben a vagyonszerző a 3 százalékos mértékű illetéket fizeti meg, úgy a pótilleték megállapítása a továbbértékesítésre nyitva álló határnap (az illetékkiszabásra történő bejelentéstől számított két év) naptári évének utolsó napjától számított öt év elteltével évül el.

Amennyiben viszont a vagyonszerző vállalta a 2 százalékos illetékmértékhez szükséges többletfeltételek teljesítését, úgy az irányadó elévülési idő eltérően alakul, itt a szerződés megszüntetésének vagy felbontásának naptári éve utolsó napjától számított ötödik év végéig tart.

Pénzügyi lízingbeadás meghiúsulása esetén a lízingbeadáson alapuló tulajdonjog bejegyzés iránti kérelem elutasításáról szóló döntés jogerőre emelkedésének naptári éve utolsó napjától számítódik az ötéves elévülési idő.

* * *

Amennyiben szeretnél velem személyesen is találkozni, és érdekelnek a telephelyekre, fióktelepekre vonatkozó legfontosabb adózási és számviteli előírások, akkor jelentkezz 2017. március 7-ig kedvezményesen a Telephely keletkezésének kérdései címmel 2017. március 14-én a PENTA UNIÓ Zrt. szervezésében tartandó előadásomra, ahol személyesen is át tudjuk beszélni felmerülő kérdéseidet!