A bérbeadott ingatlan közüzemi díjainak áfa kezelése nagyon jó példa a közvetített szolgáltatás és a járulékos költség komplex kapcsolatára, hiszen mind a két szabályrendszert alkalmazni szükséges.

Amikor az ingatlan bérbeadója bérleti díjat szed az ingatlanért, emellett pedig az ingatlanhoz kapcsolódó közüzemi díjat is továbbterheli, akkor áfa szempontból két szolgáltatást nyújt a bérlő felé. A bérbeadást saját maga nyújtja, míg a közüzemi szolgáltatást közvetíti. A közvetített szolgáltatás továbbszámlázóját azonban egyben szolgáltatásnyújtónak is kell tekinteni. Tekintettel arra, hogy áfa szempontból ugyanazon megrendelő felé így egyszerre két szolgáltatás nyújtójának is minősül (függetlenül attól, hogy az egyiket csak közvetíti), vizsgálni szükséges, hogy a két szolgáltatás között van-e járulékos költség kapcsolat.

Az Áfa törvény 70. § (1) bekezdés b) pontja értelmében a termék értékesítése, szolgáltatás nyújtása esetében az adó alapjába beletartoznak azon felmerült járulékos költségek, amelyeket a termék értékesítője, szolgáltatást nyújtója hárít át a termék beszerzőjére, szolgáltatás igénybevevőjére (így különösen a bizománnyal, egyéb közvetítéssel, csomagolással, fuvarozással és biztosítással összefüggő díjak és költségek).

A fenti rendelkezés alapján, amennyiben bérbeadás történik és ehhez kapcsolódóan számláznak tovább közüzemi költséget, akkor az minden esetben az Áfa törvény 70. § (1) bekezdés b) pontja szerinti járulékos költségnek minősül, és mint ilyen osztja a főszolgáltatás, azaz a bérbeadás áfa rendszerbeli megítélését, függetlenül attól, hogy a közüzemi költségek összegének meghatározása elkülönített mérőóra segítségével, vagy pedig vetítési alappal került meghatározásra.

A bérbeadás során felmerült közüzemi szolgáltatások ugyanis nem önmagukban, önállóan minősülnek, hanem a bérbeadáshoz szorosan kapcsolódnak, a bérbeadás teljesítéséhez elengedhetetlenül szükségesek. Amennyiben a bérlő nem veszi bérbe az ingatlant, rá áthárítható közüzemi költség fel sem merül, így elmondható, hogy akár van elkülönített mérésre lehetőség, akár nincsen, a közüzemi költségek a bérbeadás adóalapjának részét képezik, így nem számlázhatók önálló szolgáltatásként még akkor sem, ha a szolgáltatás mérése az adott bérleményben elkülönített mérőórával történik. Ezért a közüzemi költségek áfája levonása attól függ, hogy az ingatlan bérbeadásra választottunk-e adókötelezettséget. Amennyiben tárgyi mentes a bérbeadás, akkor az ahhoz kapcsolódó közüzemi költségek áfája is levonási tilalom alá esik.

Megjegyezzük, hogy az Európai Bíróságnak a közelmúltban több ítélete látott napvilágot, ami némileg eltér a magyar állásponttól. Eszerint bizonyos esetekben külön kell kezelni a továbbszámlázott közüzemi költséget, tehát megtartja eredeti adókulcsát a továbbszámlázás során. Kérdés, hogy van-e ennek hatása a magyar álláspontra?

További problémát szokott okozni, hogyan minősül az az eset, amikor nem csak a közüzemi költséget terhelik tovább, hanem egyéb üzemeltetési, gondnoki költséget, stb., is? Ilyen esetekben a szerződés egyedi jellemzőitől függően előfordulhat, hogy egy önálló komplex szolgáltatást alkotnak az üzemeltetési költségek, amelyeket 27%-os áfa kulccsal kell továbbszámlázni a bérleti díj adókezelésétől függetlenül.

Összefoglalva leszögezhető, hogy szolgáltatások nyújtása, továbbszámlázása során, illetve termékértékesítésnél meg kell vizsgálni, hogy fennáll-e a járulékos költség kapcsolat. Attól, hogy ugyanannak számlázzuk mind a két ügyletet, még nem biztos, hogy az alá- fölérendeltség fennáll, azonban ilyenkor meg kell vizsgálnunk a feltételek fennállását.

Ha részletesebben érdekel a közvetített szolgáltatásokkal kapcsolatos áfa szabályozás, akkor gyere el 2015. szeptember 25-én a Közvetített szolgáltatás, fordított adózás, járulékos költség című előadásomra a PENTA UNIÓ Zrt. szervezésében, ahol személyesen megvitathatjuk felmerülő kérdéseidet.