A társasházak a 2000. évi C. törvény a számvitelről (a továbbiakban Sztv.) alapján az egyéb szervezetek közé tartoznak (3. § (1)), de számunkra a lényeg, hogy egyáltalán az Sztv. hatálya alá tartoznak.

Az Sztv. preambulumának megfogalmazása szerint a piacgazdaság működéséhez nélkülözhetetlen az, hogy a piaci szereplők (köztük a társasházak) vagyoni, pénzügyi és jövedelmi helyzetéről objektív információk álljanak rendelkezésre.

Az Sztv. kógens előírása szerint mindenesetre a társasháznak (is) beszámolási kötelezettsége van, melynek célja éppen a vagyoni, stb. helyzetről való objektív információk biztosítása. Mivel egy társasház jellemzően nem olyan szereplője a piacgazdaságnak, mint pl. egy társas vállalkozás, így természetesen a társasházi beszámoló más, speciális szerepet is (!) betölt, mégpedig a társasházban lakó, egyben jellemzően nem számviteli szakember tulajdonosok informálása a társasházuk vagyoni, pénzügyi, illetve jövedelmi helyzetéről. Bár a tulajdonosok hozzá értése a beszámolóban szereplő információk értelmezése szempontjából – finoman fogalmazva – kérdéses, egy dolog egyértelmű, a szigorú számviteli fogalmak és szabályok betartása, illetve be nem tartása egy (jellemzően a közös képviselő és egy tulajdonos közötti) jogvita esetén megbízható és főleg jogszerű megoldást eredményezne, legalábbis „normális esetben”.

Mindennek a beszámolóban leggyakrabban megjelenő területe a társasházi követelések és kötelezettségek témaköre, de előtte még:

Érdekesség 1: A társasházak hivatalos ügyeit intéző személy (jellemzően külső vállalkozó) a közös képviselő, akinek a feladata a 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról (a továbbiakban Tht.) 43. § előírása szerint (többek között) a közgyűlés (vagyis a tulajdonosok) határozatait (vagyis jogszerű döntéseit) előkészíteni és végrehajtani, mégpedig úgy, hogy azok megfeleljenek mind a társasház alapító okiratának, mind a szervezeti és működési szabályzatának, mind pedig a jogszabályi előírásoknak. Mint látható, ebben semmi konkrét előírás nincs a számviteli beszámolóról, mint közös képviselői feladatról, és természetesen nem is lehet, hiszen a közös képviselői feladatok ellátása, illetve a számviteli beszámoló elkészítése teljesen más szakmai tudást és hátteret igényel. Érdekességképpen mégis az az általános gyakorlat, legalábbis kutatásaim és tapasztalataim szerint, hogy a közös képviselők a megválasztásukkal együtt a számviteli feladatok végzését, és közte a beszámoló elkészítését is automatikusan elvállalják, amelynek a tulajdonosok általi elfogadtatása (ha egyáltalán szóba kerül) általában nem jelent problémát, éppen a hozzá nem értésük miatt. Pedig ennek kiemelt jelentősége van/lenne a számviteli szolgáltatás végzésére (közte a beszámoló készítésre) való jogosultság, illetve felelősség szempontjából.

Ha ennek okát, illetve magyarázatát keressük, akkor elsősorban azt kell látnunk, illetve tudnunk, hogy a közös képviselői tevékenységet végző vállalkozások jellemzően saját könyvelővel (vagyis a számviteli feladatokat ellátó szakemberrel) rendelkeznek, és így eléggé evidens, hogy akkor a társasház számviteli „ügyeit” is a közös képviselő könyvelője végezze, de:

Egyrészt erről nem a tulajdonosok döntenek, hiszen általában nem is tudnak róla, vagyis becsapják őket, ami önmagában elfogadhatatlan;

Másrészt a bemutatott modell (egyben jellemző gyakorlat) a tulajdonosok megkárosítását jelentheti, mint azt nemsokára látni is fogjuk.

A beszámoló jelentőségét bizonyítja, hogy a Tht. 48. § szerint a közös képviselő által kötelezően elkészítendő éves elszámolás (amely egyszerűen fogalmazva a – szakszerűen és jogszerűen –  tervezett és tényleges kiadásokat és bevételeket, valamint a tulajdonosok ehhez kapcsolódó finanszírozási kötelezettségeit, illetve azok teljesítését mutatja be) a „számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján” készül. Így pedig talán érthető, hogy egy közös képviselő számára alapvető jelentőségű kérdés, hogy a beszámolót (és az azt megalapozó könyvvezetést, vagyis egyszerűen fogalmazva nyilvántartási rendszert) vagy saját maga, vagy pedig a beosztottja készíti. Sokak számára talán nehezen érthető ennek jelentősége, de:

Érdekesség 2: Tudományos kutatásaim és személyes tapasztalataim alapján megalapozottan jelenthető ki, hogy egészen különleges „beszámolókkal” lehet találkozni a gyakorlatban, hol egy-két, egészen furcsa táblázat formájában (melynek természetesen semmi köze a számviteli törvény – és a kapcsolódó kormányrendelet, lásd később – szerinti valós beszámolóhoz), hol valami beszámoló néven szereplő szöveges anyagban. A lényeg, hogy mindegyikre általánosan érvényes az, hogy még a benne szereplő fogalmak sem felelnek meg a kógens számviteli előírásoknak, így a közös képviselő (és esetleges „cinkosai”) úgy értelmezi azokat, ahogy – jellemzően – személyes érdekei megkívánják. Márpedig ennek következménye vitathatatlanul a tulajdonosok érdeksérelme (pusztán a nem egyértelmű és jogilag megalapozott értelmezhetőség hiánya miatt), és megkárosítása, mint látni fogjuk.

Megjegyzés: Hogy ez mennyire elterjedt és káros gyakorlat, azt a napokban hozzám került hivatalos „közösképviselő – képzés” néven szereplő és nyilvánosságra került anyag „mérlegbeszámoló” néven szereplő hivatalos, a közös képviselő által aláírandó magánokiratának az említése, hiszen ilyen fogalom, hogy mérlegbeszámoló, nem létezik, vagyis számomra ez a hirdetett képzés szakmai hátterét erősen megkérdőjelezi…

Mindenesetre, ha már szóba kerültek a társasházi beszámolóhoz kapcsolódó előírások (mind formai, mind tartalmi értelemben), akkor szeretném megemlíteni az ezt az Sztv-n kívül részleteiben szabályozó 479/2016. (XII. 28.) Korm. rendelet (a továbbiakban Rendelet) előírásait is. A rendelet címe utal az egyéb szervezetek beszámoló készítési és könyvvezetési sajátosságaira, illetve az 1. § azt is megfogalmazza, hogy mindez az Sztv. alapelveivel összhangban történik.

A rendelet formai szempontból (többek között a társasházak vonatkozásában) a következő beszámolókat különbözteti meg:

• Egyszerűsített beszámoló a rendelet 1. melléklete szerinti egyszerűsített mérlegből és 2. melléklete szerinti eredménylevezetésből;
• Egyszerűsített éves beszámoló a rendelet 3. melléklete szerinti mérlegből és 4. melléklete szerinti eredménykimutatásból és az Sztv. szerinti kiegészítő mellékletből, illetve;
• Sztv. szerinti éves beszámoló.

A formai szempontok alkalmazásának ismerete (vagyis hogy milyen beszámolót kell, illetve lehetséges egy adott társasháznak készítenie) jelentős számvitelszakmai ismereteket igényel, mindenesetre már az is jelentős súllyal bír, hogy a közös képviselő által a közgyűlés elé terjesztett, beszámolónak nevezett hivatalos magánokirat pusztán a neve alapján összehasonlítható a kormányrendelet mellékleteiben (illetve az Sztv-ben) szereplő mintákkal, vagyis a tulajdonosok esetleges becsapása már „alapfokon” bizonyítható. Bár ez sokak számára kevésnek tűnhet, kutatásaim és tapasztalataim szerint már ennyi is elegendő az esetek jelentős részében, vagyis a beszámolónak nevezett magánokiratok jelentős hányada már ezen a szinten „megbukik”, ami a jogszerűség és a tulajdonosi érdeksérelem szempontjából alapvető jelentőségű lehet.

Tartalmi szempontból is vannak bizonyos, helyenként jelentős eltérések, melyeknek az ismerete szintén számvitelszakmai ismereteket igényel, mindenesetre „alapfokon” érdemes a már korábban kihangsúlyozott két legfontosabb tényező (követelések, illetve kötelezettségek) kapcsán azokat a szabályokat megjegyezni, illetve ellenőrizni, hogy:

• Sztv. 29. és 65. §: Követelés (például a közös költség vonatkozásában) csak egy teljesített, és a másik fél (például társasházi résztulajdonos) által elismert szolgáltatás teljesítéséhez kapcsolódóan szerepelhet jogszerűen a beszámolóban (és mindezt alátámasztja a Rendelet 32. § is);
• Sztv. 42. §: Kötelezettség ugyanúgy, vagyis egy másik fél által teljesített és a „vállalkozó”, vagyis ebben az esetben a társasház tulajdonosközössége által elismert szolgáltatás teljesítéséhez kapcsolódóan szerepelhet jogszerűen a beszámolóban (és mindezt alátámasztja a Tht. 28. § is, mely szerint a közgyűlés kizárólagos hatásköre a közösséget terhelő kötelezettségek vállalása).

Vagyis tudományos kutatásaim és személyes tapasztalataim alapján megalapozottan jelenthető ki, hogy:

Érdekesség 3: A társasházi beszámolókban (ha egyáltalán léteznek) szereplő, tulajdonosokkal szembeni közös költség követelések jelentős hányada jogilag megalapozatlan lehet, hiszen nincs mögötte tényleges és a tulajdonos által elismert szolgáltatásteljesítés. Sajnos ugyanez lehet bizonyos esetekben érvényes a kötelezettségekre is, hiszen ezek egy része mögött nem kizárólagos közgyűlési kötelezettség vállalás van, hanem valamilyen, jellemzően közös képviselői „manipuláció”.

Érdekesség 4: Bár a társasház számvizsgáló bizottságának a Tht. 51. § szerint szigorú véleményezési kötelezettsége van az éves (és a számviteli beszámoló alapján készült) elszámolás vonatkozásában többek között a követelések, illetve kötelezettségek tekintetében, de ez a véleményezés vagy eleve nem is létezik (akár van elszámolás, akár nincs), vagy pedig sem szakszerűség, sem jogszerűség nincs mögötte, ami súlyos tulajdonosi érdeksérelem.

Érdekesség 5: A hatósági (például bírósági) joggyakorlat sok esetben a jogszabályok ismerete, illetve figyelembe vétele nélkül működik, ami sok család indokolatlan meghurcolását, akár családi tragédiákat is okozhat, de ez a téma már meghaladja a cikkem kereteit.

* * *

Legyél társasházkezelő! Tanulj a legkorszerűbb és leghatékonyabb oktatási módszerrel!

A Pentánál a társasházkezelő online képzés nem csak nevében az. Az országban elsőként és egyedülállóan videós tananyaggal, és folyamatos kérdezési lehetőséggel segítjük a képzésben résztvevőket, hogy sikeres társasházkezelő vizsgát tegyenek! Kattints ide most, ha érdekel a képzés!