Jelenleg a törvényalkotási bizottság eljárására vár a T/15428. számú törvényjavaslat („tavaszi adócsomag”), amely az egyes adótörvények és más kapcsolódó törvények módosításáról szól és tartalmaz a szabályozott ingatlanbefektetési társaságokról szóló 2011. évi CII. törvény (Szit tv.) módosítására vonatkozó rendelkezéseket is (a továbbiakban: Javaslat). Az alábbiakban az e törvényhez kapcsolódó várható változásokat ismertetjük a benyújtott törvényjavaslat alapján.

A Szit. tv. módosításának elsődleges célja az ilyen társaságok létrejöttének elősegítése és minél szélesebb körben történő elterjedése, amely hozzájárulhat az ingatlanpiac és a tőzsdei jelenlét miatt a tőkepiacok fellendüléséhez.

1) Fogalmi pontosítások

• A Javaslat pontosítja a szabad pénzeszköz fogalmát a tekintetben, hogy annak köréből, kiveszi azokat a pénzeszközöket, amelyek felett a szabályozott ingatlanbefektetési társaság (szit.), a szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozás és a projekttársaságuk nem rendelkezik szabadon (például a kapott, óvadék). Indokolt, hogy a szabályozott ingatlanbefektetési társaság, szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozás, és projekttársaságuk ne fizessen osztalékként ki olyan összeget, amihez visszafizetési kötelezettségük társul, vagy amellyel a társaságok nem rendelkeznek szabadon.
• A Javaslat egyértelműsíti, hogy a szit., szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozás és szabályozott ingatlanbefektetési projekttársaság elvárt osztalékot a Szit. tv. szerinti státuszuk fennállása alatt elért eredményük alapján legyenek kötelesek fizetni (ugyanakkor nem tiltott számukra, hogy a Szit. tv. szerinti státuszuk előtti időszakban felhalmozott eredménytartalékból is fizessenek osztalékot, ha úgy döntenek). A Javaslat az elvárt osztalék fogalmához rendeli viszonyítani a szabad pénzeszközök összegét.

• Az IFRS-ekre történő áttérés jelentősen módosíthatja a társaságok eredménytartalékát, az IFRS előírásaival összhangban ugyanis az egyes mérlegtételek értékének különbsége az eredménytartalékban rendezendő. Tekintettel arra, hogy ez olyan értékelési különbséget okozhat, mellyel együtt nem növekszik a törvény által szabályozott társaságok szabad pénzeszközeinek tényleges mértéke, a Javaslat az áttérés hatásával az elvárt osztalék fogalmát korrigálja.

2) Tevékenységek bővülése

A Javaslat kibővíti a szit. és projekttársasága által végezhető tevékenységeket olyan módon, hogy azok tevékenysége kiterjedhessen a saját tulajdonú ingatlan adásvétele, bérbeadása és üzemeltetése, továbbá az ingatlankezelés, vagyonkezelés mellett az építményüzemeltetésre is.

3) Induló tőke és tulajdonlás

A Javaslat az induló tőkére vonatkozó rendelkezés alkalmazását összevont (konszolidált) éves beszámoló készítésére kötelezett társaság esetében külön határozza meg, oly módon, hogy a minimális tőke megfelelést ilyen esetben az összevont (konszolidált) beszámolóban kimutatott tőke-elemek vonatkozásában kell vizsgálni.

A törvényjavaslat egyértelművé teszi, hogy a törzsrészvényekre vonatkozó korlátozás nem tiltja, hogy a szabályozott ingatlanbefektetési társaságban dolgozói részvényeket bocsássanak ki. Amennyiben a szit.- az esetleges dolgozói részvények mellett – kizárólag olyan részvénnyel rendelkezik, amelyet teljes mértékben bevezettek szabályozott piacra, nem indokolt az 5 %-os szavazati jog és a közkézhányad-részesedés korlátozása, hiszen a tőzsdei jelenlét miatt teljes a transzparencia. Továbbá ilyen társaságok esetén a közkézhányadra vonatkozó követelményt elegendő csak a nyilvántartásba vétel időpontjában vizsgálni.

A tervezet szerint a szit.-ben a szavazati jog gyakorlását a biztosítók és a hitelintézetek esetében csak közvetlenül kell értelmezni.

A Javaslat az összeférhetetlenségi szabályt az alapszabályhoz rendeli.

4) Ingatlanok, portfolió, források

A Javaslat rendezi az idegen források és az ingatlanok értéke arányára vonatkozó előírás alkalmazását összevont (konszolidált) éves beszámoló készítésére kötelezett szit. esetében is. Ebben az esetben, tekintettel a konszolidáció szintjén fennálló szigorúbb korlátra, a konszolidációba bevont projekttársaságra egyedi idegen forrás korlát nem kerül megállapításra.

A törvény hatálya alá tartozó vállalkozásnak piaci értéken kell értékelnie ingatlanait. A Javaslat pontosító rendelkezést tartalmaz erre az IFRS-ek szerinti beszámolót készítők vonatkozásában és egyértelművé teszi, hogy az ingatlanhoz kapcsolódó, értékhelyesbítésként kimutatott összeget is figyelembe kell fenni az ingatlan értékeként.

A Javaslat szerint, amennyiben konszolidációba bevont szit. portfólióját kell vizsgálni az ingatlanvagyon diverzifikáltságának megítélésénél, az esetben valamennyi konszolidációba bevont társaság ingatlanvagyona figyelembe vétele szükséges annak érdekében, hogy a csoporttagok vagyonelemei egységként kerüljenek kezelésre. Az ingatlanok piaci árának növekedése miatt a mérlegfőösszeg 30%-ában határoznák meg az egyes ingatlan, vagy más szit-ben fennálló részesedés értékének felső határát.

A Javaslat szerint a szit. összevont (konszolidált) éves beszámoló alapján állapítja meg az idegen forrásokra vonatkozó korlátnak történő megfelelést. Új ingatlan fejlesztése esetén indokolt továbbá, hogy a beszámolóban kimutatott ingatlanokon felül az ingatlanként még ki nem mutatott beruházások értéke is figyelembe vehető legyen.

5) Adózás

Más uniós tagállamban bejegyzett ingatlanbefektetési társaságokra a magyar szabályozás nem alkalmazható, így a más uniós tagállamban bejegyzett ingatlanbefektetési társaságok alanyai a magyar társasági adónak, helyi iparűzési adónak, ami megkülönböztetést okoz. Ezért indokolt, hogy a Szit. tv. hatálya kiterjedjen bármely EGT tagállamban székhellyel rendelkező szabályozott ingatlanbefektetési társaságra, projekttársaságra is

6) Vezető állású személy

Az ingatlanszektor sajátosságaira figyelemmel indokolatlan a pénzügyi, gazdasági vagy jogi végzettségen kívüli más felsőfokú végzettséggel rendelkező személyeket (pl. műszaki végzettséggel rendelkező mérnök) kizárni abból, hogy a szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozásnál vagy társaságnál vezető állású személyek legyenek továbbá a törvényalkotó az alapszabályban meghatározott szabályok alapján engedi eldönteni azt a kérdést, hogy kit nevezzenek ki vezető állású személynek egy szit-nél.

* * *

Amennyiben érdeklődsz a számvitelt és az adózást érintő változások iránt, akkor a PENTA UNIÓ Zrt. szervezésében idén is számítunk részvételedre a mérlegképes könyvelők kötelező továbbképzésén. A hagyományos, kétnapos továbbképzésre itt jelentkezhetsz! >>> Jelentkezem

Ha munkád során már elköteleződtél az IFRS-ek mellett vagy éppen küszöbön az áttérés a nemzetközi szabályok alkalmazására, akkor kérdezz bátran és gondolkodjunk együtt az IFRS Szakemberek Klubjában! Legyél Te is Klubtag! Jelentkezz! >> IFRS Szakemberek Klubja