Az ingatlanokkal kapcsolatos tranzakciók, valamint a kapcsolódó pénzügyi, számviteli és adóelszámolások örökzöld témának tekinthetők. Bármennyire tanulmányozzuk is az adójogot, újra és újra felmerülnek olyan kérdések, amelyekre még nem gondoltuk. 

Az ingatlanok kiemelkedő szerepet töltenek be a vállalkozások életében. Az ingatlan székhelyül, telephelyül szolgál, mert székhelyre (telephelyre) minden vállalkozásnak szüksége van legyen a tevékenysége számviteli szolgáltatás, adó vagy pénzügyi tanácsadás, üzletviteli tanácsadás, egészségügy, kereskedelem, vendéglátás, szállítmányozás, személyszállítás, termékgyártás vagy éppen ingatlan kereskedelem. 

A vállalkozások között sok olyan található, amelynek a fő tevékenysége az ingatlanok létrehozására, felújítására irányul (ld. építőipar), mások feladata az ingatlanok értékesítése, bérbeadása (ld. ingatlanközvetítők), befektetési célú vásárlás, de olyan vállalkozások is akadnak, amelyek fő bevételi forrása a lakó és nem lakóingatlanok bérbeadása vagy éppen szálláshelyszolgáltatás biztosítása (ld. szállodák). 

Mindemellett meg kell említeni azokat a vállalkozásokat is, akik a termőföldet megművelik, de azokat is, akik az autópályákat, autóutakat építik. A felsorolás még hosszan folytatható. Az azonban egyértelmű, hogy az ingatlan(ok) megkerülhetetlenül jelen van (vannak) minden vállalkozás életében. Legyen az az ingatlan saját tulajdonú, bérelt, lízingelt vagy éppen általa létrehozott.

Idei változás a gazdaságátadási szerződések témaköre. Adózik? Nem adózik. Ha adózik hogyan adózik a gazdaságátadás. Ne feledjük el a gazdaságban ingatlan is lehet (termőföld, gazdasági ingatlan, egyéb ingatlan).

Az ingatlanok nagyon sokfélék és ez a sokféleség adja az adó- és a számviteli elszámolások sokféleségét is. Az ingatlanügyek helyes elszámolásának követelménye komoly kihívás elé állítja mind a számviteli, mind az adószakembereket. A problémát tovább fokozza, hogy a számviteli törvény és az adótörvények ismerete helyes elszámolásához nem mindig elég. Számtalan háttérszabály ismerete is szükséges. Ha a „háttérszabályokban” valami módosul, akkor az elszámolások is mások lehetnek.

Az egyik elszámolási probléma magának az ingatlan fogalmának értelmezéséből fakad. Van-e erre egységes meghatározás? Minden adótörvényben találhatunk az ingatlanra és az egyes ingatlan típusokra definíciót? Egyformák ezek a meghatározások?

Munkánk során figyelni kell a számviteli törvény, az illeték törvény, a társasági adó, a kisvállalati adó, a személyi jövedelemadó, az általános forgalmi adó és a Polgári Törvénykönyv szabályaira. A helyzet az, hogy nincs minden törvényünkben külön ingatlan fogalom, amelyekben van, azok sem teljesen egyformák.

Az ingatlan fogalmának megfejtése után felmerül a kérdés, mit tekinthetünk új ingatlannak. Az új ingatlan fogalma 2023-ban változott. Ne feledjük el, hogy az új ingatlan eladása kötelezően áfás. Egyenes áfás. Az újnak nem minősülő ingatlan eladás pedig adómentes, de áfássá tehető. Utóbbi esetben fordított adóztatás jelenik meg.

Áfa szempontból nem elegendő az új és a nem új ingatlanok elkülönítése. Újabb két csoportot képez a lakó- és a nem lakóingatlan fogalma. Utóbbi besorolásnak az általános forgalmi adókulcs meghatározása (5 százalék vagy 27 százalék), továbbá az áfa-levonási lehetőség miatt van jelentősége. A kérdés az, hogy honnan tudjuk meg a helyes besorolást? Figyelni kell arra is, hogy 2023-ban megváltoztak az ingatlannyilvántartás szabályai. 

Az ingatlan megszerzésének többféle módja lehetséges:

• az egyik legegyszerűbb módszer az ingatlan megvásárlása,
• a másik lehetőség az ingatlan saját előállítása (építés),
• az ingatlan tárgyi apport formájában is bekerülhet a vállalkozáshoz,
• a barterügyletek (csereügyletek) tárgya is lehet az ingatlan,
• több esetben követelés fejében vesznek át ingatlant a vállalkozások,
• az sem lehetetlen, hogy más vállalkozástól osztalék fejében vesznek át ingatlant,
• térítés nélküli átadás révén is szerezhető ingatlantulajdon.

Mindenki pontosan ismeri a kapcsolódó adószabályokat?

Ne feledkezzünk meg arról sem, hogy ingatlant nem csupán adni-venni lehet. A gyakorlatban napi szinten találkozunk az ingatlanberuházási, bontási, átalakítási, funkcióváltási kérdésekkel is. Különösen az építőipari szolgáltatások igénybevétele figyelemre méltó, mert 2023-ban megváltoztak az Áfa törvény 142. §-ában található fordított áfa szabályai. Vajon helyesen értelmezzük az új szabályokat?

Az ingatlan használatának további lehetőségei:

• nyílt vagy zártvégű pénzügyi lízing keretében is használhatók ingatlanok (pl. műhely, raktár stb.)
• rövid ideig az operatív lízing is megfelelő használati forma,
• az egyik leggyakoribb használati mód az ingatlan bérlése (pl. fodrászok, vendéglátóipari egységek).

Minden elszámolási szabályt ismerünk? Minden adószabályt helyesen értelmezünk? Mindenre gondolunk? Szeretjük a mulasztási bírságot és az adóbírságot? Ezek elkerüléséhez szeretnénk konferenciánkon szakmai segítséget nyújtani.

***

Az ingatlanokkal kapcsolatos kérdések közül az általános forgalmi adót érintőek a leggyakoribbak, és azok helytelen megítélése a legnagyobb kockázatot is jelenti minden vállalkozás számára. 2023. évtől az új minősítésű ingatlan fogalma is módosult az Áfa törvényben. Szintén számos kérdés felmerül a fordított adózás és az egyes adózás alkalmazásáról az ingatlanügyletek során, ha ezeket elvétettük, hogyan tudjuk a hibánkat korrigálni? Az áfa mellett természetesen nem feledkezhetünk meg az illeték törvény, a társasági adó és a KIVA idevágó rendelkezéséről sem.

Légy naprakész az ingatlanügyekkel kapcsolatban! Jelentkezz a PENTA UNIÓ Zrt. “Ingatlanügyekkel kapcsolatos adóelszámolások” konferenciájára!