A májusi szja-bevallás a legtöbb magánszemélyt érinti. A bevallás elkészítéséhez tisztába kell lenni a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (a továbbiakban: Szja törvény) szabályaival, attól függően, hogy milyen jövedelmet szerzett a magánszemély az adóévben.

Az szja-bevallás tervezetének szerepe

A bevallás elkészítését és benyújtását nagymértékben megkönnyíti az adóbevallási tervezet. Ezt a NAV minden évben elkészít a kifizetői bevallások és adatszolgáltatások alapján. 

Például annak a magánszemélynek, akinek csak munkaviszonyból származott jövedelme elegendő a tervezetét átnézni. Ha benne foglalt adatok megegyeznek a munkáltatói igazoláson szereplő adatokkal, akkor más teendője nincs. A tervezete 2026. május 20-át követően bevallássá válik.

De a magánszemély szerezhet olyan jövedelmet is, amit a tervezet nem tartalmaz. Ezen kívül a bevallásban érvényesíthet olyan adóalap kedvezményt, amit évközben nem vett igénybe. Ekkor mindig tisztában kell lennie az aktuális szabályokkal.

Az egyik leggyakoribb jövedelem, amivel kapcsolatban kérdések vetődnek fel, az ingatlan bérbeadás, amely önálló tevékenységből származó jövedelemként válik adókötelessé.

Ingatlan bérbeadásról akkor beszélünk, ha a magánszemély hosszabb távra – hónapokra, évekre – átengedi az ingatlan használatát ellenérték fejében. Ebben az esetben a bérlő nem csak használja az ingatlant, hanem tisztán tartja, apróbb karbantartásokat is elvégez rajta.

A bérbeadásból származó jövedelmet úgy kell meghatározni, hogy a bevételt csökkenteni kell az elszámolható költségekkel.

Ingatlan bérbeadás bevétele

Bevételnek minősül a bérleti díj, valamint a költségtérítés összege, valamint minden olyan bevétel, ami a bérbeadással kapcsolatban merül fel. 

A bérbe vevő által fizetett úgynevezett kaució csak akkor válik adókötelessé, ha az ügylet végén ez az összeg a bérbeadónál marad. Bérleti díj nem csak készpénz lehet, hanem cserébe kapott, dolog, áru vagy szolgáltatás is.

Érdemes tudni, ha a közüzemi szolgáltatást mérő készülékeket a bérlő nevére átírják, esetleg a közüzemi számlák a bérlő nevére szólnak vagy például az internet előfizetést szerződője a bérlő – a bérbeadó engedélyével –, akkor a bérlő által a szolgáltatónak fizetett díj a bérbeadónál nem számít bevételnek. Természetesen ebben az esetben ezek az összegek költségként nem számolhatók el.

Elszámolható költségek

Az önálló tevékenységnél, így a bérbeadásnál is a magánszemély a költségelszámolás kétféle módszere közül választhat:

• a 10 százalékos költséghányad vagy
• tételes költségelszámolás. 

Ugyanazon adóéven belül a magánszemély csak az egyik módszert választhatja, amit minden önálló tevékenysége esetén alkalmaznia kell. Azonban, ha a magánszemély év közben a 10 százalékos költséghányadot alkalmazta, akkor lehetősége van arra, hogy év végén a bevallás benyújtásakor a tételes költségelszámolást válassza, amennyiben a megfelelő bizonylatokkal rendelkezik.

10 százalékos költséghányad

10 százalékos költségátalány esetén a bevételből igazolás nélkül levonható 10 százalék költséghányad, azaz a költségeket nem kell bizonylatokkal, számlákkal igazolni. Ez egyben azt is jelenti, hogy a bevétel megmaradt 90 százaléka minősül jövedelemnek. Ennek a módszernek az alkalmazásakor a magánszemély az adóévben megszerzett, az önálló tevékenységével összefüggésben kapott költségtérítésre sem alkalmazhatja a tételes költségelszámolást. 

A 10 százalékos költséghányad alkalmazása esetén minden költséget elszámoltnak kell tekinteni.

Például, ha a magánszemély a bérleménybe vesz egy 80 ezer forint értékű sütőt (kizárólag üzemi célú tárgyi eszköz), akkor ennek a költségét elszámoltnak kell tekinteni. Azaz, ha a későbbiekben a tevékenységi köréből kiveszi és értékesíti, akkor a bevételével szemben szerzési költséget nem számolhat el.

Tételes költségelszámolás

Tételes költségelszámoláskor a tevékenység bevételének mértékéig elszámolható

• a tevékenység folytatása érdekében az adóévben ténylegesen felmerült és igazolt elismert költség és igazolás nélkül elismert költség, valamint
• a kizárólag bérbeadásra hasznosított tárgyi eszköz értékcsökkenési leírása, felújítási költsége, a nem kizárólag bérbeadásra hasznosított épület időarányos, illetve területarányos értékcsökkenési leírása, felújítási költsége.

A tételes költségelszámolás alkalmazásakor – az igazolás nélkül elszámolható költségek kivételével – minden kiadást a magánszemély – tulajdonostárs – nevére szóló számlával, bizonylattal kell igazolnia.

Ha a költségek meghaladják a bevétel összegét, akkor a magánszemély a veszteségét a következő évi bevételével szemben nem tudja érvényesíteni. Ez azt jelenti, hogy a tárgyévi bevétellel szemben csak a tárgyévi költségek számolhatók el.

Nem szabad elfelejteni, hogy a magánszemély a bérbeadásból származó bevételével szemben csak ezen tevékenységével kapcsolatban felmerült költségeket számolhatja el. 

Ha a magánszemély a bérbeadáson kívül más önálló tevékenységet is folytat, tevékenységenként kell megállapítania a bevételeket és ezen bevételekkel szemben elszámolható költségeket. Azaz nincs mód az egyik tevékenység veszteségére tekintettel a másik tevékenység nyereségét csökkenteni.

A költségek igazolására az Áfa törvény szerinti bizonylat (ide nem értve a nyugtát) alkalmas, ha termék vagy szolgáltatás értékesítője az Áfa törvényben meghatározott bizonylat kiállítására kötelezett.

Minden más esetben a kiadás igazolására kizárólag az a bizonylat alkalmas, amely tartalmazza a költség összegének megállapításához szükséges valamennyi adatot (így például a kiadás összegét és pénznemét).

Kiadások között szerepelhet az értékcsökkenési leírás is, amely alkalmazható az ingatlanra és a nagyobb értékű tárgyi eszközökre is.

* * *

5percAdó ajánló

A személyi jövedelemadó bevallás elkészítése számos gyakorlati kérdést vet fel. Amennyiben szeretnéd tudni, milyen költségek számolhatók el a bérbeadás bevételével szemben és mi nem, illetve milyen egyéb fontos tudnivalókra kell és érdemes figyelemmel lenni, vegyél részt a PENTA UNIÓ Zrt. >>A 2025. évi szabályok és tudnivalók az szja-bevalláshoz című ÉLŐ online konferenciáján 2026.03.23-án, ahol Takács Gréta és Kopányiné Mészáros Edda részletesen bemutatják a 25SZJA bevallás gyakorlati kérdéseit.

* * *

Amennyiben érdekesnek találtad az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelem adózásával kapcsolatos tudnivalókat, ajánljuk figyelmedbe a 25SZJA bevallás változásait bemutató cikkünket is, amely részletesen ismerteti az idei bevallást érintő legfontosabb módosításokat és kedvezményeket >>Kedvezmények, sorrendek, bírságok – jelentős változások a 2025. évi 25SZJA bevallásban