Az ingatlanok, azon belül is a lakóingatlanok hasznosításának egyik legelterjedtebb formája a hosszabb távú ingatlan-bérbeadás. A felsőoktatási ponthatárok kihirdetésével megnövekszik a kereslet az albérletek iránt, de az őszi hónapokban munkát vállalók is gerjesztik a keresletet. Ráadásul több munkáltató kihasználja a 35 év alatti munkavállalók számára kedvező adózási feltételek mellett nyújtható lakhatási támogatást is.

A hosszabb távú ingatlan-bérbeadás esetén a tételes átalányadózás nem alkalmazható, hiszen a bérbeadás a 90 napos időtartamot meghaladja.

A tartós ingatlan-bérbeadás tevékenysége folytatható:

• adószám és bejelentés nélkül magánszemélyként,
• adószámos magánszemélyként,
• egyéni vállalkozóként.

Melyiket érdemes választani? 

Adószám és bejelentkezési kötelezettség nélkül végzett bérbeadási tevékenység.

A magánszemély adózónak nem kell adószámot kérnie, ha a következő feltételek együttesen teljesülnek:

• nem egyéni vállalkozó – legalábbis az ingatlan-bérbeadási tevékenység vonatkozásában,
• tevékenysége kizárólag az Áfa tv.  szerinti, adómentes ingatlan-bérbeadás, haszonbérbeadás,
• az ingatlan bérbeadásra az adóalany nem választ adókötelezettséget (eleve csak adószám kiváltásakor tudná választani),
• az Áfa tv. szerint közösségi adószám kiváltására nem köteles.
• Nem szabad megfeledkezni arról, hogy a magánszemély abban az esetben is alanya az áfának, ha nem rendelkezik adószámmal. 

A rendszeres bevételszerző tevékenység alapján a magánszemély is áfa alanynak minősül, adószám és bejelentkezés hiányában is.

Az Áfa törvény értelmében bizonylatkiállítási kötelezettség terheli a magánszemélyt, de adószám hiányában a bérbeadásról számlát nem tud kiállítani. Mivel áfa tekintetében a tevékenysége adómentes, a bizonylat kiállítási kötelezettségének számviteli bizonylat kiállításával is eleget tehet. 

Adószámos magánszemélyként végzett bérbeadási tevékenység

Abban az esetben, ha a magánszemély úgy dönt, hogy az ingatlanbérbeadási tevékenységet adószám birtokában kívánja folytatni, úgy a NAV-hoz tett bejelentéssel (’T101) kérheti az adószám megállapítását. 

Általános forgalmi adó

Ha a magánszemély saját döntése alapján nem teszi az ingatlan bérbeadási tevékenységét Áfa tekintetében adókötelessé, az ingatlan bérbeadása a tevékenység egyéb sajátos jellegére tekintettel adómentes szolgáltatásnak minősül az áfaalany bérbeadó, illetőleg a bérbevevő személyétől, jogállásától függetlenül.

Természetesen van lehetősége a magánszemélynek az adószám igényléssel egyidőben, az adómentesség helyett az ingatlan-bérbeadás tevékenységre az általános szabályok szerinti adózást választani. 

Ha valaki már nem kezdő adóalany, úgy évközben nem tud áfában az általános szabályok szerinti adózásra áttérni. Tárgyév december 31-ig a ’T101-es nyomtatványon nyilatkozni tud, hogy a következő év január 1-től az ingatlan-bérbeadást adókötelessé kívánja tenni.

Fontos, hogy az az adóalany, aki az adókötelessé tételt választotta, a választást követő ötödik naptári év végéig köti e választás.

Jövedelem megállapításának módja

A bérbeadás bevételéből kétféleképpen történhet a jövedelem megállapítása:

• 10 százalékos költséghányad alkalmazásával, vagy
• tételes költségelszámolással.

A 10%-os költséghányaddal történő jövedelemmegállapítás esetén a bevétel 90%-át kell jövedelemnek tekinteni. Ez esetben a 90%-os jövedelem után kell a 15%-os SZJA-t megfizetni.

Egyéb költség elszámolására ebben az esetben nincs lehetőség.

A tételes költségelszámolás választásakor a magánszemély csak a bevételszerző tevékenységével kapcsolatos, a bevétel megszerzése érdekében felmerült, az adóévben ténylegesen kifizetett, szabályszerűen igazolt kiadást veheti figyelembe.
Mindegyik lehetőségnek vannak előnyei és hátrányai. 

 * * *

5percAdó ajánló

A PENTA UNIÓ szervezésben 2025. október 28-án megrendezésre kerülő Ingatlan-bérbeadás hosszú távra – Hogyan adózzunk az ingatlan-bérbeadás után? című előadáson Antalfi Csilla részletesen végig veszi az előnyöket és a hátrányokat és remélhetőleg mindenki számára megtalálja a legkedvezőbb adózási lehetőségeket.