Az ingatlan bérbeadást és értékesítést végző társaságok és magánszemélyek esetén nagyon gyakran felmerül kérdésként, hogy hogyan tudják optimalizálni tevékenységüket az általános forgalmi adó és egyéb adók szempontjából is. Ez az igény a nagy értékű befektetést igénylő ingatlan beruházások, illetve felújítások kapcsán teljes mértékben érthető és jogos elvárás mind a magánszemélyek, mind a társaságok részéről.

Az ingatlan bérbeadás és értékesítés adótervezési kérdéseivel cikksorozatunk első részében már foglalkoztunk. Mostani írásunkban is igyekszünk összefoglalni néhány lehetőséget, illetve megemlíteni néhány szempontot, melyet az ingatlanokkal kapcsolatos adótervezés során érdemes szem előtt tartani.

Adótervezés társaságok számára – ingatlan vásárlás kérdése

Az ingatlan megvásárlásának, illetve egy társaságba történő „bevitele” – azaz, mint vagyontárgynak a kezelése – kellő körültekintést igényel minden esetben. Hiszen például az adóhatósági végrehajtási eljárások során előkelő helyen szerepel az ingatlan, mint pénzügyi fedezetet nyújtó vagyontárgy, illetve egy társaság hitelfelvétele esetén is előnyöket élvez az ingatlannal rendelkező társaság, mivel akár a hitel fedezetéül is szolgálhat a megvásárolt ingatlan.

Nemzetközi tevékenység és nemzetközi adótervezés során érdemes mérlegelni, hogy magyar cég, EU-s cég vagy EU-n kívüli cég nevére vásároljuk az ingatlant. Mindhárom megoldás lehetséges, illetve időközben is változtatható (ingatlan adásvétele keretében cégek között), azonban ne feledkezzünk el róla, hogy a visszterhes vagyonátruházási illeték többszöri kifizetését elkerülve jobb, ha már legelőször eldöntjük egy cégcsoport kialakításánál, hogy a cégcsoport mely tagja fogja megvásárolni az üzemeltetni, felújítani kívánt ingatlant.

A kettős adóztatás elkerüléséről szóló egyezmények rendelkezéseit magyar cég külföldi ingatlan vásárlása, illetve külföldi cég magyar ingatlan vásárlása esetén is szem előtt kell tartani.

Az ingatlan vonatkozásában ugyanis a fő szabály az, hogy a hasznosítás során keletkező jövedelem ott adózik, ahol az ingatlan fekszik. Itt az adózás a tárgyhoz és nem az alanyhoz kötődik. Az ingatlan vagyon értelmezése is értelemszerűen annak az országnak a joga szerint történik, ahol az ingatlan fekszik. Az ingatlanból származó jövedelem különösen:

• közvetlen használatból;
• bérbeadásból;
• haszonbérbeadásból;
• használat más formáiból származik.

Ez a szabály jellemzően a társaságok számára az ingatlan fekvése szerinti országban a megfelelő adók alá történő bejelentkezést jelenti, valamint az ingatlan vásárlás során az adott országban felszámított áfa – például különös eljárásban – az adott országban adóalanyként történő bejelentkezés nélkül megelőzően is visszaigényelhető, azaz csak a hasznosítási tevékenység megkezdésekor kell az adók alá bejelentkezni.

Adótervezés társaságok számára – ingatlan üzemeltetői tevékenység

Az ingatlan üzemeltetői tevékenység egy munkaerő igényes tevékenység, melyre Magyarországon például nagyon jól alkalmazható a KIVA adózás.

A KIVA választása széles kör számára elérhető, és feltételei valamennyi cég számára a következők:

• maximum 25 fő foglalkoztatása (2017-től 50 fő),
• 500 millió forintot meg nem haladó bevétellel és mérlegfőösszeggel rendelkezik.

A KIVA koncepciója, hogy ezen vállalkozásoknál kiváltja a nyereséget terhelő adót (a 10 százalékos társasági adót), valamint a bérek után fizetendő közterheket (a 27 százalékos szociális hozzájárulási adót és a 1,5 százalékos szakképzési hozzájárulást) is. A KIVA alanyának ezek helyett mindössze 16 százalék kisvállalati adót kell megfizetnie egy pénzforgalmi szemlélettel meghatározott adóalap után, mely az üzemeltető cégek esetén nagyon hasznos lehet.

Adótervezés magánszemélyek számára – rövid vagy hosszú távú ingatlan bérbeadás

Magánszemélyek ingatlan hasznosítása során az első eldöntendő kérdés, hogy rövid távú ingatlan bérbeadásról (azaz kereskedelmi szálláshely szolgáltatásról) van szó, vagy hosszú távú tényleges ingatlan bérbeadásról.

Rövid távú ingatlan bérbeadás – kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás áfa?

Az adóhivatal álláspontja szerint: „A kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás az általános forgalmi adó rendszerében ingatlan bérbeadásnak minősül. Az ingatlan bérbeadás az Áfa tv. alapján főszabályként adómentes szolgáltatás, ugyanakkor ez az adómentesség az ingatlanok idegenforgalmi, turisztikai célú hasznosítására már nem terjed ki, függetlenül attól, hogy a bérbeadásra vonatkozó törvényi definíció alapján ez utóbbi hasznosítási forma is bérbeadásként kezelendő. Az Áfa tv. rögzíti is ezt a megkülönböztetést, amikor kimondja, hogy az olyan bérbeadásra, amely tartalma alapján kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás nyújtásának minősül, nem alkalmazható a főszabály szerinti adómentesség, tehát a kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás az áfa rendszerében áfa-köteles tevékenységnek minősül. Az Áfa tv. a kereskedelmi szálláshely-szolgáltatást kedvezményes, 18 százalékos adókulcs alá sorolja.”

A kereskedelmi szálláshely-szolgáltatást nyújtó magánszemélynek (szállásadónak) azonban nem kell feltétlenül áfa-fizetési kötelezettséggel számolnia, mivel az Áfa tv. lehetőséget biztosít az adóalanyok részére 6 millió forintnak megfelelő értékhatárig alanyi adómentesség választására, azonban számlát vagy számviteli bizonylatot ki kell bocsátania, illetve az alanyi mentességet az adószám igénylésekor választania kell.

* * *

Amennyiben részletesebben is érdekelnek az ingatlanok hasznosításával kapcsolatos további adózási és adótervezési kérdések, akkor jelentkezz szeptember 13-ig kedvezményesen Az ingatlan ÁFÁ-ról mindenkinek a 2016. évi jogszabályváltozások tükrében címmel 2016. szeptember 20-án a PENTA UNIÓ Zrt. szervezésében tartandó előadásomra, ahol személyesen is megvitathatjuk felmerülő kérdéseidet.