Bármennyire is furcsán hangzik, de az áfa szabályozás egyik legösszetettebb szegmense az ingatlanok adózása. Most az ingatlanértékesítés témakörében villantunk fel néhány érdekes területet. A PENTA UNIÓ Zrt. ingatlanokra vonatkozó áfa szabályokat tárgyaló konferenciáján >> további ügyletek általános forgalmi adó szabályait is elemzem gyakorlati példákon keresztül.

1. Mikor vonatkozik más áfa megítélés az előlegre és a végszámlára?

Gyakran felmerül kérdésként, hogy hogyan adózik annak az ingatlannak az értékesítése, amely az előleg (foglaló) átvétele és az adásvétel teljesítése között „megöregszik”, azaz előleget még új ingatlanra adnak, azonban az értékesítéskor már a használatbavételi engedély véglegessé válásától (korábbi terminológia szerint: jogerőre emelkedésétől) számítva eltelt a 2 év.

Ilyen esetben az Áfa tv. 84. §-ának abból a szabályából kell kiindulni, hogy az előlegre annak átvétele időpontjában hatályos adómértéket kell alkalmazni, a teljesítésre pedig az akkor hatályos adómértéket és adózási módot. Mivel az előleg átvételének az időpontjában még új az ingatlan, az kötelezően adókötelesen egyenes adózással adózik. Ha viszont a teljesítés időpontjában már „használtnak”, „réginek” minősül, akkor az előleg levonását követően maradó ellenértékrészt már alapesetben adómentesen kell számlázni (ha nem tette adókötelessé az eladó az értékesítést), ha viszont adókötelezettséget választott és belföldi adóalany a vevője, akkor fordított adózással. Fontos, hogy ilyen esetben csak a maradékrész adózik fordítottan, az előleg marad egyenes adózású.

Ennek az ellenkezője is elképzelhető, ha például az előleg átvétele és az értékesítés között hatósági bizonyítvánnyal lezáruló funkcióváltáson megy át az azt megelőzően „használt” ingatlan és így „újjávarázsolódik”. Azonban ezt az esetet a hivatalos álláspont eltérően kezeli az előzőekben említett esettől: már az új funkciót megelőlegezendő adózik az előleg is. A 2022/9. számú adóhatósági tájékoztatóból ugyanis az a következtetés vonható le, hogy ha még nincs ugyan meg a rendeltetés-változást lezáró hatósági bizonyítvány, de már az új állapotú ingatlanra vesznek át 2022. december 31-ét követően előleget/foglalót, akkor az előleg is új ingatlan előlege, azaz egyenes adózású. Viszont a maradék összeg erejéig, a teljesítéskor csak abban az esetben történik egyenes adózású új ingatlan értékesítés, ha már akkorra kiadásra került a hatósági bizonyítvány. Ha még akkorra sem adták ki, akkor az előlegről kibocsátott számlát helyesbíteni kell. 

2. Újként beszerzett/épített ingatlan régi ingatlankénti értékesítése

Vizsgáljuk meg, miként alakul egy újként beszerzett vagy épített ingatlan régi ingatlankénti értékesítése. Ez akkor történik, ha az adóalany megépít egy ingatlant vagy új (2 éven belüli) használatbavételi engedéllyel rendelkező ingatlant vásárol, amivel összefüggésben levonható volt az előzetesen felszámított adó, de időközben, amíg a tulajdonában van az ingatlan, „megöregszik”, azaz 2 évnél régebbi lesz a használatbavételi engedélye (és nem történt időközben sem funkcióváltás, sem önálló rendeltetési egységek számának változása, ami miatt újra indulna a 2 éves újkénti periódus), és ebben az állapotában adja el.

Amennyiben adóköteles gazdasági tevékenységéhez használta az ingatlant, jogszerű volt a beszerzéskor felmerült adó levonása. Azonban az értékesítés időpontjában már nem új az ingatlan, ezért az értékesítés alapesetben tárgyi mentes az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pontja szerint, azonban választható arra adókötelezettség. Az ingatlanértékesítésre vonatkozóan adókötelezettség választására csak akkor van lehetőség év közben, ha év közben kezdi az ingatlanértékesítési tevékenységét az adóalany. Ellenkező esetben csak előző év december 31-éig lehet megtenni a választást. Ezért a következőképpen kell eljárni az értékesítés során:

Amennyiben az eladó nem választ adókötelezettséget az értékesítésre

Amennyiben az eladó nem választ adókötelezettséget az értékesítésre, akkor eltérő a minősítés aszerint, hogy tárgyi eszköz vagy nem tárgyi eszköz az ingatlan:

1. Amennyiben tárgyi eszköz az ingatlan, akkor a vevő felé adómentes számlát kell kiállítani, azonban az Áfa tv. 136. § (1) bekezdés b) pontja szerint az értékesítéstől számítottan a 240 hónapos figyelési időszak hátralévő részeire eső hányadát a beszerzéskor/építéskor levont adónak pótlólag vissza kell fizetni az értékesítés adóbevallási időszakában. A figyelési időszak az ingatlan rendeltetésszerű használatbavételétől indul. (Amennyiben 2008. előtt beszerzett ingatlanról van szó, akkor alapesetben már nincs korrekciós kötelezettség, mert akkor még 120 hónap volt a figyelési időszak, ami már letelt, kivéve, ha az eladó a 2008. február 28-ig tett bejelentésével a 240 hónapos figyelési időszak alkalmazását választotta.)
2. Amennyiben nem tárgyi eszköz az ingatlan, akkor az Áfa tv. 11. § (2) bekezdés c) pontja szerint az ingatlanértékesítéskori piaci ára alapján áfafizetési kötelezettség keletkezik, de erről a fikciós értékesítésről nem állítható ki számla, csak egyéb számviteli bizonylat és a vevő felé sem lehet ezt átterhelni, tekintettel arra, hogy az értékesítés tárgyi mentes. Az értékesítés ellenértékéről a vevő felé tárgyi mentes számlát kell kiállítani, mivel nem tette adókötelessé az értékesítést az adóalany.
3. Amennyiben a beszerzéskor nem volt levonható az adó (akár azért, mert lakóingatlan-beszerzés történt, akár a tárgyi mentes gazdasági tevékenységhez történő felhasználás miatt), attól még az értékesítés természetesen adómentes, azonban sem az a), sem a b) pont szerinti eljárással nem merül fel pótlólagos adófizetési kötelezettség.

Amennyiben az eladó adókötelessé tette az ingatlan értékesítését

Amennyiben az eladó adókötelessé tette az ingatlan értékesítését, akkor az értékesítésről fordított adózású számlát kell kiállítania abban az esetben, ha a vevő belföldi adószámos adóalany (és nem alanyi mentes, nem kompenzációs felárra igényt tartó mezőgazdasági termelő és nem különbözet szerinti adózó), egyenes adózású számlát pedig akkor, ha nem adóalany vagy külföldi adószámmal rendelkező adóalany vagy alanyi adómentes adóalany. Ebben az esetben nincs szükség semmilyen utólagos korrekcióra a levont adót illetően, mivel az értékesítés adóköteles.

3. Régiként beszerzett ingatlan új ingatlankénti értékesítése

Mint már szó volt róla, újraindulhat az új ingatlankénti 2 éves periódus akkor, ha az ingatlan olyan funkcióváltáson vagy önálló rendeltetési egységszámváltozáson megy keresztül, amelyről bármilyen hatósági bizonyítványt kiállítanak. Ha ennek a hatósági bizonyítványnak a kiállítására 2 éven belül került sor és az ingatlant értékesítik, akkor tulajdonképpen az történik, hogy egy 2 évnél már régebben először használatba vett ingatlant végül is új ingatlanként adnak el. Ilyen esetben az ingatlanértékesítés külön erre irányuló választás nélkül is adóköteles és minden esetben egyenes adózású. Az eladónak tehát áfatartalmú számlát kell kiállítania a belföldi és külföldi adóalany és nem adóalany vevői felé is. Mivel a beszerzési számlában nem hárítottak át rá áfát, így az értékesítéskor nincs lehetőség pótlólagos áfa levonására, mivel nem volt a beszerzés, építés során rá áthárított áfa.

***

5percAdó rendezvényajánló:

2024. február 28-án, a PENTA UNIÓ Zrt. Az ingatlanokkal kapcsolatos ÁFA szabályok >> című konferenciáján Dr. Csátaljay Zsuzsanna a 2023-tól és 2024-től is jelentősen változott építőipari fordított adózást, az azzal összefüggő nyilatkozattételi kötelezettségeket és az ingatlanértékesítés szabályait tekinti át, miközben átfogó képet ad az ingatlanra vonatkozó áfa rendelkezésekről és joggyakorlatról.

***

A cikksorozat I. részét, melynek témája az építési telek, illetve a funkcióváltáson átesett ingatlanok minősítése, értékesítésének szabályrendszere, ide kattintva >> olvashatod.