A magánszemély hosszútávú ingatlan hasznosítása jellemzően a bérbeadás. Amennyiben ezt a tevékenységet a magánszemély nem egyéni vállalkozóként végzi, akkor a jövedelmet úgy kell meghatározni, hogy a bevételt csökkenteni kell az elszámolható költségekkel. Következőkben megismerkedhetünk – a teljesség igénye nélkül – a termőföldnek nem minősülő ingatlan bérbeadással kapcsolatos legfontosabb szabályokat.

A bérbeadásból származó jövedelmet a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (a továbbiakban: Szja törvény) önálló tevékenységre vonatkozó szabályai alapján kell megállapítani.

Mi kell bevételnek tekinteni?

Az Szja törvény értelmében önálló tevékenységből származó bevétel minden olyan bevétel, amit a magánszemély a tevékenységével összefüggésben megszerez. Bevételnek minősül – többek között – a bérleti díj, a bérbeadót terhelő a bérlő által megtérített költségek. 

A bérbeadással kapcsolatban fizetett kaució csak akkor válik bevétellé, ha ez az összeg a bérbeadónál marad. Tehát, ha a felek úgy döntenek, hogy a bérlő a kaució összegét az utolsó hónapokban „lelakja”, akkor a kaució a döntést követően bevétellé válik. Bérleti díj nem csak készpénz lehet, hanem cserébe kapott, dolog, áru vagy szolgáltatás is. Például, ha egy idős hölgy kiadja a lakását és cserébe a bérlő hetente jár a hölgyhöz takarítani, bevásárolni, akkora a bérbeadó bevétele a nyújtott szolgáltatások (takarítás, vásárlás) szokásos piaci értéke.

A bevétele nemcsak a bérlőtől származhat. Például, a bérbeadó az új bérlő megérkezése előtt felújította a lakást, kicserélte a hűtőt, televíziót és néhány bútort. A költségek csökkentése érdekében a régi berendezési tárgyakat eladta, a bevételt pedig visszaforgatta a bérbeadási tevékenységbe. Ekkor a bevétel nem ingó értékesítéséből származó jövedelmet keletkeztet, hanem a bérbeadás bevétele lesz, hiszen a megszerzése a tevékenység végzésével kapcsolatban merült fel.

Nem kell bevételnek tekinteni bérbeadott ingatlan használatához kapcsolódó, harmadik fél szolgáltatásának költségét (így különösen a közüzemi szolgáltatásnak), ha annak a díját a bérbeadó a bérbevevőre – az igénybevétellel arányosan – áthárította.Például, ha a villanyszámlát a bérbeadó fogyasztás alapján fizeti és a bérbevevő is ennek megfelelően téríti meg, akkor ezt az összeget nem kell bevételként figyelembe venni, ugyanakkor költségként sem lehet elszámolni. a szabály csak akkor alkalmazható, ha a bérlő és a bérbeadó is a valós fogyasztás alapján fizet. Azaz, ha a bérbeadó átalányt fizet, de a bérlő a tényleges fogyasztást fizeti meg, akkor a szabály már nem alkalmazható.

Bevétel csökkentő szabály

Az Szja törvény 17. § (5) bekezdése lehetőséget biztosít a bevétel csökkentésére, ha a lakás bérbeadó egy másik lakást vesz bérbe.

A szabály alkalmazhatóságának három fontos feltétele van:

• a bérbeadás és a bérbevétel időtartamának a 90 napot el kell érnie, 
• a bérbe vett és a bérbe adott ingatlanoknak más-más településen kell lennie és
• a bérbe vett ingatlan költségét a magánszemély nem számolja el, illetve részére azt még részben sem térítik meg.

Amennyiben a fenti feltételek teljesülnek, akkor nincs akadálya a bevétel csökkentésének. Például, ha a magánszemély Szegeden bérbe adja két lakását és Budapesten bérel egy lakást az egyetemista lányának (a bérleti szerződést ő kötötte, az ő nevére szól), akkor a két lakás bérbeadásából származó bevétele csökkenthető a budapesti lakás bérleti díjával. A szabály alapján nem kifogásolható az sem, ha a magánszemély a külföldön megfizetett bérleti díjjal csökkenti a belföldi bérbeadás bevételét.

Hogyan lehet a költséget elszámolni?

Önálló tevékenység, azaz bérbeadás esetén is, a magánszemély kétféle költségelszámolás közül választhat:

• 10 százalékos költséghányad vagy
• tételes költségelszámolás. 

Egy adóéven belül csak az egyik módszer alkalmazható és a választott költségelszámolási módot kell alkalmazni minden önálló tevékenységből származó jövedelem meghatározása során. Amennyiben a magánszemély év közben a 10 százalékos költséghányadot választotta, akkor lehetősége van arra, hogy év végén a tételes költségelszámolást alkalmazza, amennyiben megfelelő bizonylatokkal rendelkezik.

10 százalékos költségátalány alkalmazásakor a bevételből igazolás (számlák, bizonylatok) nélkül levonható 10 százalék költséghányad, azaz a bevétel megmaradt 90 százaléka minősül jövedelemnek. A 10 százalékos költséghányad alkalmazásakor minden költséget elszámoltnak kell tekinteni. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy az adott évi értékcsökkenési leírást, vagy egy új tárgyi eszköz (például a csaptelep) költségét már nem lehet figyelembe venni más bevétellel szemben. 

Tételes költségelszámoláskor a bérbeadói tevékenység bevételének mértékéig 

• a tevékenység folytatása érdekében az adóévben ténylegesen felmerült és igazolt elismert költség, igazolás nélkül elismert költség, 
• az Szja törvény 11. számú melléklet szerint a kizárólag bérbeadásra hasznosított tárgyi eszköz értékcsökkenési leírása, felújítási költsége, a nem kizárólag bérbeadásra, vagy nem a teljes adóévben hasznosított épület időarányos, illetve területarányos értékcsökkenési leírása, felújítási költsége számolható el.

A költségek igazolására az Áfa törvény szerinti bizonylat (ide nem értve a nyugtát) alkalmas, ha termék vagy szolgáltatás értékesítője az Áfa törvényben meghatározott bizonylat kiállítására kötelezett. Minden más esetben a kiadás igazolására kizárólag az a bizonylat alkalmas, amely tartalmazza a költség összegének megállapításához szükséges valamennyi adatot (így például a kiadás összegét és pénznemét).Meg kell jegyezni, hogy elszámolhatók költségként a tulajdonostárs nevére szóló számlák szerinti kiadás is. Például, ha a házastársak közös ingatlanját a feleség adja ki, de a gázszámla a férj nevére szól, akkor azt a feleség költségként elszámolhatja. Amennyiben a közüzemi számlák a bérlő nevére szólnak, akkor a bérlő által a szolgáltatónak fizetett díj a bérbeadónál nem bevétel, de ezek az összegek költségként sem számolhatók el.

Azokat a kiadásokat, amelyek nem kizárólag a tevékenységgel kapcsolatban merültek fel, arányosan lehet elszámolni. Ilyen kiadás például a víz, csatorna, gáz, villany, fűtés díj, ha a magánszemély nem a teljes lakásában, üdülőjében végzi a bérbeadói tevékenységet. A költségelszámolásnál a költségre jellemző felhasználási mértéket kell alapul venni. 

A bérbeadási tevékenységből származó jövedelem meghatározásakor megengedett az értékcsökkenési leírás elszámolása. A bérbeadó magánszemély az Szja törvény 11. számú melléklet II. fejezete szerint a kizárólag bérbeadásra hasznosított tárgyi eszköz értékcsökkenési leírását, felújítási költségét számolhatja el. Az értékcsökkenési leírás alapja az ingatlan beszerzési ára. Nem számolható el értékcsökkenési leírás az ingyenesen beszerzett – az örökölt, vagy ajándékba kapott – tárgyi eszközökre.

Az ingó, ingatlan (épület, építmény) beszerzési áraként a megszerzésre fordított, igazolt kiadás vehető figyelembe. Ezt az összeget növelni kell az értéknövelő beruházásra fordított, számlával igazolt kiadással, feltéve, hogy azt a magánszemély korábban költségként nem számolta el. Ez a szabály az ingatlan szerzésre fordított összegére és az értéknövelő beruházásra is igaz, mivel ezek a kiadások kizárólag akkor képezheti az értékcsökkenési leírás alapját, ha azt a magánszemély korábban költségként nem számolta el.

Az Szja törvény 11. számú melléklet II. fejezet 3. pont a) alpontja szerint az épületekre alkalmazható leírási kulcs az épület szerkezetétől függően 2, 3, 6%-osak lehetnek. Magyarországon a magánszemélyek jellemzően hosszú élettartalmú ingatlant adnak bérbe, melyre a 2 százalékos leírási kulcs alkalmazható.

Hogyan kell az adót megállapítani, befizetni és bevallani?

Jövedelemnek a bevételek és az együttesen elszámolható költségek különbözete (bevétel-költségek, vagy bevétel 90 százaléka) minősül, amely után az adó mértéke 15 százalék. A bérbeadó magánszemélynek nincs lehetősége az adóévi veszteségét a későbbi évek nyereségével szemben elszámolni, azaz nincs lehetőség a veszteség elhatárolására. Miután a bérbeadásból származó jövedelem az összevont adóalap részét képezi, ezért az adót év közben adóelőleg formájában kell megfizetni. Erre a jövedelemre már év közben is érvényesíthető az adóalap kedvezmények közül az első házasok kedvezménye, a személyi kedvezmény és családi kedvezmény. A NÉTAK, a 25 év alatti fiatalok és a 30 év alatti anyák kedvezménye nem érvényesíthető a bérbeadásból származó jövedelemre.

Abban az esetben, ha a magánszemély egy vállalkozásnak, cégnek, azaz kifizetőnek adja bérbe az ingatlant, akkor a kifizetőnek kell az adóelőleget megállapítania, levonnia és igazolást kiállítania. A jövedelem és az adóelőleg megállapítása során a kifizetőnek figyelemmel kell lenni a magánszemély költségekkel kapcsolatban tett, valamint – rendszeres bevételt juttató kifizetőként – az előzőekben említett kedvezményről adott adóelőleg-nyilatkozatára. Amennyiben a bevétel nem kifizetőtől származik, akkor a magánszemélynek kell az adóelőleget megállapítania és megfizetnie. Ekkor az adóelőleget a kifizetés negyedévét követő hónap 12-éig kell megfizetni (NAV Személyi jövedelemadó magánszemélyt, őstermelőt, egyéni vállalkozót, kifizetőt terhelő kötelezettség beszedési számla: 10032000-06056353). Az első házasok, a személyi és a családi kedvezményt ebben az esetben a magánszemély saját maga érvényesítheti.

Abban az esetben, ha a magánszemély kifizetőnek ad bérbe és más településen vesz bérbe lakást és annak díjával a bérbeadás bevételét csökkenteni szeretné, akkor ennek tényét a kifizetőnek jelezni kell az adóelőleg nyilatkozatban. Ekkor a kifizetőnek nincs adóelőleg megállapítási, levonási, befizetési kötelezettsége, azt a magánszemélynek kell megtennie. A magánszemélynek a bérbeadásból származó jövedelmét a tárgyévről szóló személyi jövedelemadó bevallásában kell szerepeltetnie. A bevételt, a költséget és a jövedelmet a 7. „Önálló tevékenységből származó jövedelem” és a 8. „A 7. sorból az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelem” elnevezésű sorokban kell feltüntetni. A 10 százalékos költséghányad alkalmazását a 7. sorban kell jelölni.

Amennyiben a bevétel kifizetőtől származik, akkor az ingatlan bérbeadásból származó bevétel és az abból levont adóelőleg szerepel a magánszemély adóbevallási tervezetében. A leírtakon felül a magánszemélyen nyilvántartást kell vezetnie legalább, a bevételeiről, költségeiről és a tárgyi eszközeiről, valamint azok költség- és értékcsökkenési elszámolásáról. Ezen nyilvántartások alapján tudja a magánszemély a jövedelem elszámolását alátámasztani.

***

Teljeskörű felkészülés a 2024. adóévre a kétnapos Adóegyetem konferencián! >> Adóegyetem 2024

Szerezze meg könyvelői kreditpontjait a PENTA UNIÓ Zrt. szervezésében tantermi, élő online vagy e-learning videó keretében! Válasszon helyszínek, előadók, és időpontok közül! >> Könyvelői kreditpontos továbbképzések