Az ingatlannal összefüggésben alapvetően három esetben merülhet fel fordított adózás az Áfa törvény 142. § (1) bekezdés alapján, amelyből két esetkör az építőipari munkákkal függ össze, a harmadik pedig az ingatlanértékesítés.

Az ingatlannal összefüggő építőipari munkákra vonatkozó fordított adózást két jogszabályhely szabályozza, amelyek egymástól függetlenül alkalmazandóak.

A fordított adózás alá eső, az ingatlan, mint egység létrehozásával összefüggő ügyletek feltételeit [142. § (1) a) pont] az Áfa törvény 10. § d) pontja határozza meg. E rendelkezés értelmében valamely ingatlan átadása, mint termékértékesítés abban az esetben esik fordított adózás alá, ha

• ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan átadására kerül sor,
• mégpedig olyan ingatlanéra, amelyet építési-szerelési munkával hozott létre a termékértékesítő fél.

Emellett bizonyos ingatlanhoz kapcsolódó munkák elvégzése is fordított adózás alá esik, melynek feltételeit az Áfa törvény 142. § (1) bekezdés b) pontja határozza meg. Ennek megfelelően, valamely ingatlanhoz kapcsolódó tevékenység végzésére vonatkozó fordított adózás alkalmazásának az alábbi három feltétel teljesülése esetén van helye:

• a szolgáltatásnyújtó félnek építési-szerelési és egyéb szerelési munkát kell végeznie,
• a fent említett munkának ingatlan létrehozatalára, bővítésére, átalakítására vagy egyéb megváltoztatására (ideértve az ingatlan bontással történő megszüntetését is) kell irányulnia, azzal, hogy
• az adott munkának ingatlan olyan építési hatósági engedély-köteles vagy építési hatósági tudomásulvételi eljáráshoz kötött létesítésére, átalakítására, bővítésére, egyéb megváltoztatására irányuló beruházás keretében kell felmerülnie, amely tekintetében az adott munka közvetlenül az ingatlan létesítésére, átalakítására, bővítésére, megváltoztatására, bontására irányul és a rendeltetésének megfelelően szükségszerűnek minősül. Erről a szolgáltatás igénybevevője előzetesen és írásban köteles nyilatkozni a szolgáltatás nyújtójának. E tekintetben fontos az adott munkák időbelisége is, hiszen csak a használatbavételi engedélyezésig felmerült munkák elégíthetik ki a törvényi rendelkezéseket.

Először is fontos tisztázni, hogy a két jogszabályhely közül az első termékértékesítésről, míg a második szolgáltatásnyújtásról rendelkezik. Másképpen fogalmazva: ha az ügylet termékértékesítésnek minősül, akkor csak abban az esetben adózhat a fordított adózás szabályai szerint, ha az a) pontnak megfelel, ami gyakorlatilag azt jelenti, hogy csak ha a vállalkozó a kész, megépített ingatlant adja át a megrendelés teljesítésekor a megrendelőnek. Egyéb esetben csak szolgáltatásnyújtásnak minősülő ügyletek adózhatnak fordítottan.

Azt, hogy az adott ügylet egyenes vagy fordított adózású, a vállalkozási láncban külön szereplőnként, jogviszonyonként kell megítélni. Attól még, hogy az egyik vállalkozónak egyenes áfásan kell számláznia a megrendelő felé, nem biztos, hogy a másik is helyesen jár el, ha egyenes áfás számlát állít ki. A megrendelőnek tehát minden építőipari kivitelezéssel összefüggésben felé kiállított számlánál egyenként kell megnézni az adott jogszabályhelyben szereplő feltételek meglétét.

Ha például a felek úgy állapodnak meg, hogy a fővállalkozó egy meghatározott épületet hozzon létre a projekt keretében, és az adott projekthez kapcsolódóan a fővállalkozó alvállalkozókat vesz igénybe, az egyes alvállalkozók és a fővállalkozó által ellátott tevékenységek keretében mindig részletesen vizsgálni kell a jogszabályi feltételek fennállását. Egy adott projekt keretében is elképzelhető, hogy a fővállalkozó teljesítésére és az alvállalkozók tevékenységére az Áfa törvény eltérő rendelkezéseit kell alkalmazni, hiszen ha a fővállalkozó egy teljes ingatlan létrehozatalára és annak átadására vállal kötelezettséget, tevékenységére az Áfa törvény 142. § (1) bekezdés a) pontja, míg az alvállalkozók által ellátott egyes részfeladatokra a 142. § (1) bekezdés b) pontja az alkalmazandó.

Ez az eltérés azt is jelenti, hogy elképzelhető olyan helyzet, amikor eltér egymástól a fővállalkozó és az alvállalkozók által végzett tevékenységek áfa kezelése, sőt, akár az egyes, az adott projekten dolgozó alvállalkozók által nyújtott szolgáltatások adókezelése is. Akkor sem azonos valamennyi alvállalkozó adózási státusza, ha például az egyik alvállalkozó alapozási munkálatokat végez, míg egy másik csak termékek fuvarozását látja el egy adott ingatlan-beruházáshoz kapcsolódóan. Az első esetben valószínűleg a fordított adózás alkalmazandó (hiszen az alvállalkozó engedélyköteles építési-szerelési munkát végez), míg a másik alvállalkozó egyenes adózást köteles alkalmazni, hiszen tevékenysége nem valósítja meg az Áfa törvény speciális rendelkezésének elemeit. Ettől pedig teljesen független annak megítélése, hogy a fővállalkozó miként köteles az adófizetési kötelezettségét megállapítani.

Mindenesetre a számlabefogadó akkor vállal kevesebb kockázatot, ha arra törekszik, hogy a nehezen eldönthető határeseteknél arra próbálja orientálni a számlakibocsátót, hogy inkább fordított áfás számlát bocsásson ki, mivel ellenkező esetben, tehát ha a kivitelező egyenes áfás számlát állított ki, és az adóhatóság azt állapítja, hogy ez nem volt helyes, akkor a számlabefogadónál állapít meg adóhiányt. Sajnos az adóhatóság előszeretettel tesz megállapítást e körben, nem törődve azzal, hogy a költségvetés ezekben az esetekben jellemzően nem károsodik, hiszen az egyenes áfás számla alapján általában a számlakibocsátó befizeti azt az adót, amit a befogadó levon.

Tipikus megállapítás, hogy ha egyenes áfával számláztak, akkor a számlabefogadónál, ha pedig fordított áfásan, akkor a számlakibocsátónál állapítanak meg adóhiányt, így teljesen képtelen módon végeredményben ellenérdekűvé teszik a feleket.

Ha részletesebben érdekel az ingatlanokkal kapcsolatos áfa szabályozás, akkor gyere el 2015. szeptember 11-én az Ingatlanokhoz kapcsolódó áfa kérdések: lízing, értékesítés, választási lehetőségek című előadásomra a PENTA UNIÓ Zrt. szervezésében, hogy személyesen megvitathassuk felmerülő kérdéseidet.