Az 5 %-os lakásáfa kivezetése

Mint az ismeretes, az 5%-os lakásáfát alapesetben 2020-tól kivezették a jogrendszerből. 2020 és 2024. között csak az átmeneti rendelkezés hatálya alá tartozó lakóingatlan beruházásoknál alkalmazható az 5 %-os áfa, míg 2024. január 1-jétől semmilyen esetben nem lesz lehetőség 5 % áfa alkalmazására. De az átmeneti rendelkezésről majd később beszéljünk, egyelőre tekintsük át a 2020-től hatályba lépett szabályokat.

1)A lakásáfa 2020-as kivezetése

Alapesetben a 2015. évi CCXII. törvény (a továbbiakban: Módosító törvény) értelmében 2020. január 1-jétől ismételten a normál 27%-os áfa kulcsot kell alkalmazni az új lakóingatlanok értékesítésére, azaz 2020. január 1. napjától kezdődően megszűnt az a lehetőség, hogy kedvezményes 5%-os adómértékkel adózzon  a lakóingatlan értékesítése. Az átmeneti rendelkezés ismertetése során világos lesz, hogy a 2020-as normál áfa kulcsra történő váltás csak azokat a lakásberuházásokat érinti, amelyek legkésőbb 2018. november 1-jén nem rendelkeztek végleges építési engedéllyel vagy az építésnek az építési hatósághoz történő egyszerű bejelentése ezen időpontig nem történt meg (ha nem engedélyköteles beruházásról van szó.)

Az átmeneti rendelkezés hatálya alá nem tartozó esetekben a normál adókulcsra történő visszaállásnál az az irányadó, hogy az Áfa tv. 84. §-a szerinti, azaz az adókötelezettség keletkezési időpont (teljesítési időpont) mikorra esik. E rendelkezés értelmében főszabályként a fizetendő adó megállapítására a teljesítéskor érvényes adómértéket kell alkalmazni. Így a 27%-os adómértéket arra az új lakóingatlan értékesítésre kell alkalmazni, ahol a teljesítés (illetve előleg esetén a fizetendő adó megállapítása – kézhezvétele, jóváírása, megszerzése) 2020. január 1-jére vagy azt követő időpontra esik.

2)Lakóingatlan értékesítés teljesítési időpontja

A hatálybaléptető szabály helyes alkalmazásához tehát az ingatlanértékesítés teljesítési időpontját kell ismernünk, hiszen ha ez az időpont 2019. december 31-ét követő napra esik, akkor már 27 % az áfa.

Az Áfa tv. 55. § (1) bekezdése értelmében az adófizetési kötelezettséget annak a ténynek a bekövetkezése keletkezteti, amellyel az adóztatandó ügylet tényállásszerűen megvalósul(teljesítés). Lakóingatlan értékesítésre nincs speciális teljesítési időpont meghatározva az Áfa tv-ben, vagyis azt kell meghatározni, hogy lakóingatlan értékesítés esetén mikor valósul meg az adóztatandó tényállás. E tekintetben három esetet célszerű egymástól megkülönböztetni: (1) az Áfa tv. 9. § (1) bekezdése – normál adásvétel, (2) az Áfa tv. 10. § a) pontja – zártvégű lízing, valamint (3) az Áfa tv. 10. § d) pontja szerinti lakóingatlan értékesítés – generálkivitelezői részteljesítés.

Az elemzést célszerű a különös szabályokkal kezdeni. Abban az esetben, ha a lakóingatlan értékesítése az Áfa tv. 10. § a) pontja szerint történik (zártvégű lízing), tehát a lakóingatlant úgy adják birtokba, hogy a szerződés a lakóingatlan határozott időre szóló bérbeadásáról vagy részletvételéről azzal a kikötéssel rendelkezik, hogy a jogosult a tulajdonjogot legkésőbb a határozott idő lejártával, illetőleg az ellenérték maradéktalan megtérítésével megszerzi, úgy teljesítési időpontnak a lakóingatlan birtokbaadása minősül. Tehát lakóingatlan zárt végű lízingelése, részletvétele, egyéb tulajdonjog fenntartással történő értékesítése esetén az adófizetési kötelezettség a lakóingatlan birtokbaadásakor keletkezik. Ez azt jelenti, hogy arra a lakóingatlan zártvégű lízingre már 27 %-os áfát kell alkalmazni, ahol a lakóingatlan birtokbaadására  a lízingszerződés keretében már 2020-ban kerül sor.

Az Áfa tv. 10. § d) pontja szerint termékértékesítésnek, azaz generálkivitelezős ingatlan beruházásnak  minősül az építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan átadása a jogosultnak, még abban az esetben is, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta rendelkezésre. Ebben az esetben a tényállás az ingatlan átadásával valósul meg, így a teljesítés időpontja az ingatlan teljes átadás-átvételét dokumentáló jegyzőkönyvben ilyenként megjelölt dátum. Ha tehát nem esik fordított adózás alá a generálkivitelező tevékenysége és részteljesítés sem történik, akkor a már 2020-ban átadott ingatlan tekintetében 27%-os adókulcsot kell alkalmazni. Ha részteljesítésekre sor kerül, akkor azok a részteljesítések már 27-kal adóznak, amelyek teljesítésére idén kerül sor, azonban a tavalyi részteljesítések maradnak 5 %-osak.

Ugyanakkor figyelemmel kell lenni arra, hogy ha a generálkivitelezős munka fordított adózású, akkor nem a teljesítés időpontjában érvényes áfa kulcsot kell alkalmazni, hanem az Áfa tv. 60. § (1) bekezdése szerinti három időpont közül valamelyiket. Fordított adózás esetén az adófizetési kötelezettség vagy az ügylet teljesítését tanúsító számla, egyéb okirat kézhezvételekor, vagy a teljes ellenérték megtérítésekor, vagy a teljesítést követő hónap tizenötödik napján keletkezik, attól függően, hogy a három időpont közül melyik következik be elsőként. Ez azt jelenti, hogy ha a fordított adózású generálkivitelezői számlát a 2019. decemberi teljesítésről januárban veszi kézhez a megrendelő, akkor már 27%-os áfával kell adózni. Ha szintén a tavaly decemberi teljesítésről még januárban sem állítanak ki számlát, akkor szintén 27%-os áfát kell alkalmazni, ugyanis akkor bejön az a szabály, hogy a teljesítés időpontját követő hónap 15-én keletkezik az adókötelezettség, amikor is már szintén 27 % az áfa. Amennyiben nem decemberi hanem novemberi vagy annál korábbi a teljesítés, akkor számla hiányában is biztosan még 5 %-os áfa vonatkozik az ügyletre, ugyanis a legkésőbbi dátum, a teljesítést követő hónap 15-e is még tavalyra esett.

A generálkivitelezős építkezés esetében jellemzően előfordulhat részteljesítés is, így ez esetben a részteljesítésre vonatkozó, alább részletezett szabályokat is figyelembe kell venni.

Abban az esetben, ha a lakóingatlan értékesítése egyik fentebb részletezett esetbe sem tartozik bele, úgy az Áfa tv. 9. § (1) bekezdésében foglalt főszabály szerinti értékesítés történik. Az Áfa tv. 9. § (1) bekezdése szerint a termékértékesítés tényállásszerűen akkor valósul meg, amikor a birtokba vehető dolgot átengedik, amely az átvevőt tulajdonosként való rendelkezésre jogosítja, vagy bármely más, a birtokba vehető dolog szerzése szempontjából ilyen joghatást eredményező ügylet valósul meg. Tehát a jogszabály szövege nem a polgári jog szerinti tulajdonjog átruházását kívánja meg, így a főszabály szerinti lakóingatlan értékesítés teljesítési időpontja nem az ingatlan nyilvántartásba történő bejegyzés időpontja. A tulajdonosként való rendelkezésre jogosultság a tulajdonjogtól eltérő kategória, lényege, hogy az átvevő a külvilág felé úgy jelenik meg, mint aki az átvett termékkel rendelkezik. Ezért a 9. § (1) bekezdése szerinti lakóingatlan értékesítés esetén, teljesítési időpontnak a felek közötti adásvételi szerződésben a tulajdonoskénti rendelkezésre jogosultsághoz kötött feltételek maradéktalan teljesítésének időpontja tekintendő (az esetek többségében ez egybe eshet azzal, amikortól a lakóingatlan a vevő által birtokba vehető).

A fentebbi általánosan irányadó szempontot árnyalja, ha a felek részteljesítésben vagy előlegfizetésben állapodtak meg.

2020. január 1. előtti részteljesítés

Az Áfa tv. 57. § (1) bekezdése értelmében termék értékesítése, szolgáltatás nyújtása esetében, ha az ügylet tárgya természetben osztható, és a részteljesítésnek egyéb akadálya nincs, a részteljesítés is teljesítés.

Fontos, hogy a részteljesítés nem azonos fogalom a részletfizetéssel, ahol a felek közötti megállapodás az ellenérték részletekben való kifizetésére irányul. Részteljesítés esetén nem csupán az ellenérték részletekben való megfizetéséről van szó, hanem a felek az ügylet természetben osztható tárgyát megbontják, és az egyes részek külön történő átadás-átvételében állapodnak meg, illetve az egyes részekhez rendelnek meghatározott ellenértéket. Nem szükséges polgári jogi átadás-átvétel a részek tekintetében , azaz nincs arra szükség, hogy pollgári jogilag is részteljesítés valósuljon meg, elegendő, ha az egyes előre meghatározott építési szakaszok elkészültét a felek teljesítési igazolással igazolják.

Erre figyelemmel, amennyiben egy 2019. december 31-ét követően elkészülő új lakóingatlan esetében a felek 2020. január 1-jét megelőző részteljesítésekben állapodtak meg, – értve ez alatt a fentiek értelmében az egyes részfázisok elkészüléséhez igazodó fizetési és számla kibocsátási kötelezettséget is – úgy az egyes részteljesítések az Áfa tv. 57. § (1) bekezdése értelmében teljesítésnek minősülnek, és az ellenérték részteljesítés(ek)hez igazodó összege arányában az új lakóingatlan értékesítését 5 %-os áfa terheli. A 2019. december 31-e utáni részteljesítéshez, teljesítéshez kapcsolódó arányos ellenérték rész után pedig 27 %-os áfa fizetendő.

2020. január 1. előtt fizetett előleg

Az Áfa tv. 59. § (1) bekezdése értelmében előlegnek számít minden, a teljesítést megelőzően adott, az ellenértékbe beszámítandó összeg (ilyen például a foglaló is). Az Áfa tv. 84. § (2) bekezdés b) pontja alapján előleg fizetése esetében a fizetendő adó megállapításakor érvényes adómértéket kell alkalmazni. Fontos, hogy az előlegnek egyrészt az a feltétele, hogy annak átadásában előzetesen megállapodjanak a felek (itt az elnevezésnek nincs jelentősége, csak annak, hogy az Áfa törvény szerinti teljesítési időpont előtti pénzfizetésre szóljon a megállapodás) és hogy ténylegesen kifizetésre pontosabban az eladó generálkivitelező által átvételre is kerüljön az Áfa törvény szerinti teljesítési időpont előtt ez az összeg.

Amennyiben az Áfa tv-ben előírt feltételeknek megfelelő új lakóingatlan értékesítésének teljesítése 2020. január 1-jén vagy ezt követően történik, de ezen értékesítéshez 2020. január 1-je előtt fizettek előleget, úgy a 2020. január 1-jét megelőzően kézhez vett, jóváírt előleg még kedvezményes 5%-os adómértékkel adózott. (A jóváírt, kézhez vett, megszerzett előleget az Áfa tv. 59. § (2) bekezdése értelmében úgy kell tekinteni, mint amely a fizetendő adó arányos összegét is tartalmazza.) Az ügyvédi letétbe betett előleg nem  minősül az Áfa törvény szerinti előlegnek addig az időpontig, amíg fel nem szabadul a letétből, hiszen addig a vevő azzal nem rendelkezhet. Tehát ahhoz, hogy az 5 %-os áfa kulcsú legyen, még 2020. előtt ki kellett hogy kerüljön a letétből.

A felek szerződéskötési szabadságukból kifolyólag szabadon meghatározhatják, hogy az új lakóingatlan értékesítés tekintetében sor kerül-e és milyen mértékben előlegfizetésre. Ezt az Áfa tv. nem korlátozza vagy zárja ki, lévén, hogy nem általános forgalmi adózási kérdésről van szó. Ebből következően annak sem volt akadálya, hogy az eladó számára a vevő adott esetben akár a teljes ellenértéket előlegként kifizesse, függetlenül az új lakóingatlan készültségi fokától.

Így, ha a vevő a teljes ellenértéket előlegként fizette meg, és annak eladó általi kézhezvételére, jóváírására 2020. január 1-jét megelőzően került sor, úgy az új lakóingatlan értékesítését (függetlenül annak teljesítési időpontjától) lényegében 5 %-os áfa terhelte, tekintettel arra, hogy a teljesítés időpontjában már nem marad fenn további rendezendő ellenérték.

Azt, hogy a normál adómértéket konkrétan mely összeg (adóalap) figyelembevételével kell megállapítani előlegfizetés vagy részteljesítés esetén (azaz előlegfizetés/részteljesítés esetén a teljes vételárból pontosan milyen összegre fog vonatkozni a normál adókulcs), attól függ, hogy a felek egymással nettó (áfa nélküli) vagy bruttó(áfát is tartalmazó) ellenértékben állapodtak meg. A bírósági ítélkezési gyakorlat értelmében amennyiben a felek nem rendelkeztek kifejezetten az adóról, úgy kell tekinteni, hogy az ellenérték adóval növelt.

1)Példa nettó (áfa nélküli) ellenértékben való megállapodásra

Ebben az esetben a nettó (áfa nélküli) ellenértékből kell levonni az előlegnek vagy a részteljesítésre jutó ellenértéknek a nettó (áfa nélküli) összegét, (az előlegre/részteljesítéshez kapcsolódó ellenértékrészre még az 5%-os áfa kulcs vonatkozik), és az adómérték változást követően keletkezett adófizetési kötelezettség esetén a különbözetre (amely szintén áfa nélküli érték) rá kell számolni a 27%-os áfát.

Példa:

Szerződés szerinti ellenérték	30.000.000 Ft + áfa
2020. január 1. napja előtt (de 2015. december 31-ét követően) megfizetett előleg	6.350.000 Ft (ebből áfa összege 6.350.000*0,0476=302.260 Ft)
Előleg adóalapja és az adó összege 5%-os adómérték mellett	6.047.740 Ft + 302.260 Ft (áfa)

Az előleg levonása után fennmaradó adó nélküli fizetendő összeg:

30.000.000 Ft – 6.047.740 Ft = 23.952.260 Ft, mely után a 27%-os adómértékkel számolva a fizetendő adó: 23.952.260*0,27=6.467.110 Ft

Az előleg levonása után fennmaradó adóval növelt fizetendő összeg:

23.952.260 Ft + 6.467.110 Ft (áfa) = 30.419.370 Ft

Összesen

30.000.000 Ft adóalap + 6.769.370 Ft áfa (302.260 Ft + 6.467.110 Ft)=36.769.370 Ft.

2) Példa bruttó (áfa-val növelt) ellenértékben való megállapodásra

Ebben az esetben a bruttó (áfa-val növelt) árból kerül levonásra az előleg/részteljesítésre jutó ellenérték bruttó (áfa-t is tartalmazó) összege (az előlegre/részteljesítésre jutó ellenértékre vonatkozó adó mértéke 5%), majd a különbözetre jutó adót az új adómérték (27%) alkalmazásával, felülről számolva (0,2126-del szorozva) állapítjuk meg, mivel a kivonás eredményeként kapott összeg is bruttó összeg.

Példa:

Szerződés szerinti áfát is tartalmazó ellenérték	30.000.000 Ft
2020. január 1. napja előtt (de 2015. december 31-ét követően) megfizetett előleg	6.350.000 Ft (ebből áfa összege 6.350.000*0,0476=302.260 Ft)
Előleg adóalapja és az adó összege 5%-os adómérték mellett	6.047.740 Ft + 302.260 Ft (áfa)

Az előleg levonása után fennmaradó adót is tartalmazó fizetendő összeg:

30.000.000 Ft – 6.350.000 Ft = 23.650.000 Ft.

A 23.650.000 Ft adótartalma (27%-os kulccsal) és az adóalap:

23.650.000*0,2126=5.027.990 Ft áfa

23.650.000 – 5.027.990 Ft (áfa) = 18.622.010 Ft adóalap

Összesen

24.669.750 Ft adóalap (6.047.740 Ft + 18.622.010 Ft) + 5.330.250 Ft áfa (302.260 Ft + 5.027.990 Ft)=30.000.000 Ft.

3) Az átmeneti rendelkezés hatálya alá tartozó eset – amikor 2024-ig alkalmazható az 5 %

Az egyes adótörvények uniós kötelezettségekhez kapcsolódó, valamint egyes törvények adóigazgatási tárgyú módosításáról szóló 2018. évi LXXXII. törvény 2019. január 1. napjával a kedvezményes adómérték alá tartozó lakóingatlanok értékesítése vonatkozásában az Áfa tv.-be egy speciális átmeneti rendelkezést iktatott be.

E jogszabályhely, vagyis az Áfa tv. 327. §-a értelmében, a törvény 2019. december 31-én hatályos 3. számú melléklet I. rész 50-51. pontja szerinti lakóingatlan-értékesítés általános forgalmi adó mértékére a 2019. december 31-én hatályos rendelkezéseket kell alkalmazni akkor is, ha a 84. § szerint megállapított időpont a 2020. január 1. napjával kezdődő és 2023. december 31. napjával záruló időszakra esik, feltéve, hogy

a) építési engedélyhez kötött építési munka esetén a lakóingatlan építésére 2018. november 1. napján van végleges építési engedély, vagy

b) az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvény szerinti egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenységet legkésőbb 2018. november 1. napján bejelentették.

Az átmeneti szabály tehát fenntartja a kedvezményes adómérték alkalmazhatóságát a 2019. december 31. napját követő, de 2024. január 1. napját megelőző teljesítési időponttal értékesített lakóingatlanok vonatkozásában, ideértve az ide eső részteljesítéseket és előlegeket is. Ugyanakkor nem irányadó valamennyi, az említett időszakban teljesülő értékesítésre nézve, csupán azokra, amelyek esetében a lakóingatlan építésének engedélyezésére, illetve bejelentésére legkésőbb 2018. november 1. napjával sor került.

Ennélfogva, ha a lakóingatlan megfelel az Áfa tv. 3. számú melléklet I. rész 50-51. pontjában foglalt követelményeknek, és az értékesítése 2019. december 31. napját követő – illetve 2024. január 1. napját megelőző – időpontban minősül teljesítettnek, az alkalmazandó adómérték az építési engedély véglegessé válásának vagy az egyszerű bejelentés megtételének függvényében alakul. Amennyiben ezek időpontja 2018. november 1-jére vagy azt megelőző napra esik, az értékesítésre nézve az 5 százalékos adómérték alkalmazandó. Ha pedig az építési engedély ezen időpontot követően válik véglegessé vagy a bejelentést e napot követően tették meg, úgy az adó mértéke az adóalap 27 százaléka. Azon esetekben, amikor az építési engedély kiadására 2018. november 1. napjával sor kerül, azonban az csak későbbi időpontban válik véglegessé, a speciális átmeneti rendelkezés nem alkalmazható, vagyis a 2019. december 31. napját követően teljesülő értékesítést az általános adómérték figyelembe vételével szükséges számlázni.

Amennyiben az építési engedély véglegessé válására, illetve a bejelentés megtételére az említett határidőben sor kerül, azonban az értékesítés teljesítésének időpontja 2023. december 31. napját követi, úgy az ezen utóbbi időpontot megelőzően megvalósuló részteljesítés (Áfa tv. 57. §), valamint fizetett előleg (Áfa tv. 59. §) tekintetében a kedvezményes adómérték alkalmazandó.

Mit jelent az, hogy véglegessé vált engedély? Ez az új közigazgatási eljárási szabály szerint a régebbi terminológia szerinti jogerőre emelkedést jelenti. Ezért az építési engedély módosításának az alkalmazandó adómérték szempontjából nincs jelentősége, hiszen a módosítás nem semmisíti meg az Áfa tv. 327. § a) pontjában foglalt azon körülményt, hogy az értékesítés tárgyát képező ingatlan a szóban forgó 2018. november 1-jei dátumon már végleges építési engedéllyel rendelkezett. Nem befolyásolja az adómértéket az építtető személyének 2018. november 1. napját követően történt megváltozása sem, ha az engedély véglegessé válása, illetve az egyszerű bejelentés megtétele legkésőbb 2018. november 1. napjával megtörtént.

Viszont figyelemmel kell lenni arra, hogy az átmeneti rendelkezés hatálya alatt, azaz 2024-ig meghosszabbítva is csak azon lakásokra vonatkozhat az adómentesség, amelyek

• lakóingatlannak minősülnek adójogi értelemben, azaz az ingatlan nyilvántartásban lakásként szerepelnek és a használatbavételi engedély / egyszerű bejelentés is lakásra szól, de még ilyenkor sem alkalmazható a kedvezményes áfa kulcs a garázsra, üzletre, műhelyre, gazdasági épületre,
• újnak vagy félkésznek minősülnek (azaz vagy még nem rendelkeznek használatbavételi engedéllyel illetve az elkészültét igazoló egyszerű bejelentéssel vagy ha rendelkeznek is, annak kiadásától számítottan még nem telt el 2 év az értékesítésig),
• a jogszabály által előírt hasznos alapterületet nem haladják meg (ház esetében 300 négyzetmétert, többlakásos társasháznál lakásonként 150 négyzetmétert), végül
• építkezés esetében generálkivitelezős építésről van szó, mert csak az minősül termékértékesítésnek, az építési szolgáltatásra a meghosszabbított határidőben sem alkalmazható az 5 %-os áfa kulcs.

* * *

Közösségen belüli és export-import ügyletek – a nemzetközi áfa jelene és jövője című konferenciánkat – melynek előadója dr. Csátaljay Zsuzsanna lesz –  kihasználva a digitalizáció előnyeit, ÉLŐ közvetítéssel kísérhetitek figyelemmel! Jelentkezni a konferenciára itt tudtok>> Jelentkezés