Amennyiben egy gazdasági tevékenységet nem folytató, azaz az áfa rendszerében adóalanynak nem minősülő személy, szervezet értékesít valamely ingatlant, az adott értékesítés főszabály szerint nem tartozik az áfa hatálya alá. Az adott értékesítés után tehát nem merül fel adófizetési kötelezettség, az értékesítő számla kibocsátására köteles.

Speciális szabályt határoz meg azonban az Áfa törvény azokra az esetekre vonatkozóan, amikor egy egyébként nem adóalany sorozatjelleggel értékesít ingatlanokat.

Az Áfa törvény 6. § (4) bekezdés b) pontja értelmében gazdasági tevékenységnek minősül, így általános forgalmi adóalanyiságot eredményez az is, ha az egyébként nem adóalanyi minőségben eljáró személy, szervezet beépített ingatlant (ingatlanrészt) és ehhez tartozó földrészletet sorozatjelleggel értékesít, feltéve, hogy annak első rendeltetésszerű használatba vétele még nem történt meg, vagy első rendeltetésszerű használatba vétele megtörtént ugyan, de az arra jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedése vagy használatbavétel tudomásulvételi eljárás esetén a használatbavétel hallgatással történő tudomásul vétele és az értékesítés között még nem telt el 2 év.

Szintén a gazdasági tevékenység jellege folytán adóalanyiságot eredményez az is, ha egyébként nem adóalanyi minőségében eljáró személy, szervezet sorozatjelleggel építési telket (telekrészt) értékesít [Áfa törvény 6. § (4) bekezdés c) pont].

Ez a rendelkezés nem csak az egyébként még nem adóalany természetes személyekre vonatkozik, hanem vonatkozik például az egyéni vállalkozóként tevékenykedő adóalany vállalkozásában nem hasznosított, előzőek szerinti ingatlanjai értékesítésére, vagy vonatkozhat egy egyébként általános forgalmi adóalanynak nem minősülő jogi személy, vagy más szervezet előzőekben meghatározott körbe tartozó ingatlanjainak értékesítésére is. Ennek megfelelően tehát az áfa alanyává válik a magánszemély, illetve az egyébként nem adóalany személy/szervezet is, ha új ingatlant (és ehhez tartozó földterületet), vagy építési telket (továbbá ilyen ingatlan-, illetve telekrészt) sorozatjelleggel értékesít.

A sorozatjelleg az Áfa törvény 259. § 18. pontja alapján az alábbiak szerint értelmezhető: ha 2 naptári éven belül negyedik vagy további építési telket (telekrészt) és/vagy beépítés alatt álló, illetőleg beépített új ingatlant értékesítenek, valamint a rá következő 3 naptári éven belül további építési telket (telekrészt) és/vagy beépítés alatt álló, illetőleg beépített új ingatlant értékesítenek, azzal, hogy ha olyan építési telket (telekrészt) és/vagy beépítés alatt álló, illetőleg beépített új ingatlant értékesítenek, amely tulajdon kisajátítás tárgyát képezi, vagy amelynek szerzése az értékesítőnél – az illetékekről szóló törvény alapján – öröklési illeték tárgyát képezte, az az előzőekben említett darabszámba beleszámít ugyan, de önmagában nem minősül sorozatjellegűnek.

Így például nem keletkeztet ingatlan sorozatjelleggel történő értékesítése miatti adóalanyiságot, ha 2 éven belül négy olyan ingatlant értékesítettünk csak, amelyek öröklési illeték tárgyát képezték, vagy kisajátítási eljárás tárgyát képezték. Azonban, ha például három örökölt ingatlant és egy vásárolt, vagy kapott ingatlant értékesítünk a 2 éven belül, akkor a sorozatjelleg megvalósul, és a negyedik ingatlan eladása adóalanyiságot eredményez (természetesen csak az előzőekben meghatározottak szerinti új ingatlanok és építési telkek veendők figyelembe ebből a szempontból, és a három fajta ingatlant vegyesen – építési telek, beépítés alatt álló és beépített új ingatlan – kell számításba venni).

Kiegészítő szabály, hogy azon – lakóterület besorolású – építési telkek (telekrészek), amelyeket telekmegosztással egyazon építési telekből (telekrészből) alakítottak ki – darabszámtól függetlenül – az előzőekben említett darabszámba egy építési telekként (telekrészként) számítanak be.

A fenti sorozatjellegű értékesítésre vonatkozó bonyolult szabályozás kapcsán hangsúlyozni kell, hogy az csak kisegítő szabálynak minősül, tehát ha egy adott személy/szervezet több ingatlant értékesít, mindig vizsgálni kell, hogy az áfa általános szabályai alapján nem keletkezett-e már egyébként is adóalanyisága, függetlenül attól, hogy a sorozatjellegű értékesítésre vonatkozó feltételek esetlegesen nem teljesülnek.

Az áfa adóalanyiság kérdésének megítélésénél ugyanis elsődlegesen az Áfa törvény 5. §-a szerinti főszabályt kell alapul venni. Vagyis abban az esetben, ha az építési telek, vagy beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlan értékesítés eleve üzletszerű – például hatalmas földterületet megvásárolva, azt építési telekké átminősítve, közművesítve, parcellázva vagy akár egyben értékesítenek –, akkor az áfa alanyiság az üzletszerűség miatt már az Áfa törvény 5. §-a alapján fennáll, a sorozatjelleget nem is kell vizsgálni.

Egy másik példa szerint egy magánszemély 2 naptári éven belül csak három új ingatlant értékesít vagy három új ingatlant, de mellette még két használt ingatlant is, ez esetben vizsgálni szükséges, hogy az adott tevékenysége nem minősül-e már önmagában is gazdasági tevékenységnek, és így nem keletkezik-e adóalanyisága az Áfa törvény általános szabályai szerint, attól függetlenül, hogy az adott értékesítések nem minősülnek sorozatjellegű értékesítésnek. Ennek megfelelően, mindig nagy körültekintéssel kell eljárni, ha egy egyébként nem adóalany személy/szervezet értékesít több ingatlant.

Lényeges továbbá, hogy e speciális adókötelezettség kapcsán az ide vonatkozó jogszabályhelynél megjelölt ingatlanok esetében az adómentesség és az adókötelezettség között választási lehetőség nincs, mert a sorozatjellegű értékesítés miatt adóalannyá váló személy, szervezet ezen értékesítése adóköteles körbe tartozik az Áfa törvény 86. § (1) bekezdés ja)-jb) és k) pontjai értelmében, és ezen értékesítésre a 142. § szerinti fordított adózás sem vonatkozik, vagyis az értékesítő köteles utána az áfát megfizetni.

Az egyes ingatlanok sorozatjelleggel történő értékesítése miatti speciális adóalanyiság bekövetkezésekor az adóhatósághoz bejelentést kell tenni.

Az Áfa törvény 122. §-a alapján az ingatlan sorozatjelleggel történő értékesítése miatt adóalannyá váló személynek, szervezetnek az Áfa törvény 6. § (4) bekezdésében meghatározott feltétel teljesülésekor – vagyis a sorozatjelleg megvalósulását eredményező negyedik ingatlan értékesítésekor – adólevonási joga is keletkezik.

Az előzetesen felszámított adóként figyelembe vehető összeg nem haladhatja meg azt az összeget, amelyet az Áfa törvény 6. § (4) bekezdés b) és c) pontja szerinti – előzőekben említett – esetben a termék értékesítése után fizetendő adóként megállapítottak. Az Áfa törvény 127. § (3) bekezdése alapján az ilyen esetekben az adóalany olyan – adólevonásra egyébként jogosító – okiratok tekintetében is gyakorolhatja adólevonási jogát, amelyek az adóalannyá válását megelőzően keletkeztek, de azok, mint a „negyedik” ingatlan igazolt tulajdonosa nevére, vagy igazolt jogelődje nevére szólnak.

Találkozzunk személyesen a PENTA UNIÓ Zrt. által szervezett alábbi előadásaimon, vitassuk meg felmerülő kérdéseid:

• szeptember 11. – Ingatlanokhoz kapcsolódó áfa kérdések: Lízing, értékesítés, választási lehetőségek (telek, épület, vétel, eladás, lízing, mentesség)
• szeptember 25. – Közvetített szolgáltatások, Fordított adózás, járulékos költség
• október 14. – A folyamatosan teljesített (időszaki elszámolású) ügyletek új számlázási szabályai