Idén nyáron szinte minden nap téma volt a sajtóban az egyre nagyobb üzleti lehetőségeket rejtő rövidtávú lakáskiadás. Ennek adózását sokan ismerjük, ezért annak most nem az általános részeivel szeretnék foglalkozni, hanem a gyakorlatban előforduló kérdések közül emelnék ki néhányat.

A témában sok előadást tartok, ennek révén sok magánszeméllyel, „házigazdával” találkozom, és minden alkalommal számos, sokszor egyedi kérdéssel találom szemben magam. Ezekkel kapcsolatban emelnék ki néhány kérdéskört, ami sokak számára érdekesek és hasznosak lehetnek.

Több lakás vs. tételes átalányadó

Gyakorta merül fel kérdésként, hogy két-három lakás rövidtávú hasznosítása esetén lehet-e választani az átalányadózást? A válasz egyszerű és a jogszabály szövege alapján is egyértelmű: nem!

A tételes átalányadózás akkor választható, ha az egyéb szálláshely-szolgáltató tevékenységet az adott magánszemély kizárólag egy lakásban vagy üdülőben folytatja. Érdemes viszont tudni, hogy a fizetővendéglátó tevékenység mind a saját tulajdonban, mind pedig haszonélvezetben lévő lakásban/üdülőben is folytatható. Nézzünk néhány gyakorlati példát:

1. példa: Egy házaspárnak van két közös lakása. Hogyan adózzanak a legoptimálisabban?

Ez esetben érdemes az egyikben a férjnek, a másikban a feleségnek végeznie e tevékenységet. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy az egyik lakásra a férj, a másik lakásra a feleség kér engedélyt és adószámot, így mindketten választhatják külön-külön a tételes átalányadózást.

2. példa: Egy nagykorú gyermeknek két lakás van a tulajdonában. Lehetőség van mégis átalányadózást választani?

Természetesen nem. Mégis érdekes a kérdés, mivel ilyen helyzetben gyakorta választják azt a megoldást, hogy az egyik lakásban a gyermek végzi a tevékenységet, a másik lakásra pedig egy másik családtagja (pl. édesanyja) haszonélvezeti jogot alapít és ő kér engedélyt is. Ez esetben mindketten (külön-külön) választhatják a tételes átalányadózást.

Fontos viszont tisztában lenni azzal, hogy az engedélyt annak a személynek kell kérnie, aki ténylegesen végzi a tevékenységet. Hiszen, ha csak és kizárólag azért kerül a másik lakás az anya haszonélvezetébe, hogy választható legyen a tételes átalányadózás, miközben ebben a lakásban is a gyermek végzi ténylegesen a tevékenységet (az anya csak „papíron” teszi azt), az már jogkövetkezményeket von(hat) maga után. Tehát ez esetben csak akkor lehet jogszerűen választani a tételes átalányadózást, ha a haszonélvező adja ki a haszonélvezetében lévő lakást, a gyermek pedig az ő tulajdonában lévő lakást kezeli csak. Így az abból származó bevétel is külön-külön illeti meg őket.

[Mellékesen jegyezném meg: a pénz ajándékozása közeli hozzátartozók esetében (így ez esetben az anyuka és gyermeke között is) illetékmentes, ezért az anyuka a gyermek lakásában folytatott tevékenységéből származó jövedelmét közteher-mentesen adhatja át gyermekének. Így legálisan és mégis a legoptimálisabb adóteherrel kerülhet át a gyermek bevételei közé az anyuka által megszerzett jövedelem!]

Rövidtávú lakáskiadás bérelt lakásban

Sokszor előfordul az az eset, hogy hosszútávon bérelt ingatlan kerül rövidtávú kiadásra a bérlő által – feltételezve, hogy a tulajdonos hozzájárul a tevékenység végzéséhez. Mint fent is láthattuk, ez esetben nem választható a tételes átalányadózás, ezért marad a másik két megoldás: vagy a tételes költségelszámolás vagy pedig a 10%-os költséghányad.

Jelen esetben nem kérdés, hogy a kettő közül a tételes költségelszámolást érdemes választani, hiszen a szálláshely-szolgáltatói tevékenység alapvetően is „költséges”, hiszen szemben a hosszútávú bérbeadással, rövidtávon a közüzemi díjakat is a tevékenységet végző fizeti, így várhatóan több lesz a költség, mint a bevétel 10%-a. Nem beszélve jelen esetben a bérleti díjról, ami igen csak nagy költségtényező.

Rövid- és hosszútávú lakáskiadás párhuzamos tevékenységként

Fontos szem előtt tartani azt a szabályt, hogy önálló tevékenységből származó jövedelmek esetén minden tevékenységre ugyanazt az adózási módot kell választani. Ha tehát rövidtávon is hasznosítjuk a lakásunkat és van egy másik lakás is, amit hosszútávon adunk bérbe, és a rövidtávra nem tudunk átalányadózást választani (ami különadózó jövedelemnek minősül), akkor mind a kiadás, mind pedig a bérbeadás is önálló tevékenységnek minősül, így mindkettőre ugyanaz az adózási mód választható: vagy a 10%-os költséghányad, vagy pedig a tételes költségelszámolás. És hogy melyik? Azt érdemes konkrétan kiszámolni az adott bevételek és kiadások tükrében, hiszen minden eset más és rengeteg befolyásoló tényezőt kell figyelembe venni.

Az egészségügyi hozzájárulás felső határa

Ha meghalljuk az „EHO felső határa” kifejezést, rögtön eszünkbe jut a „varázslatos” 450 ezer forint. Igen ám, de ne feledjük: ez a felső határ csak és kizárólag a 14%-os egészségügyi hozzájárulásnál jelent korlátot. A rövidtávú lakáskiadás esetén tételes költségelszámolást alkalmazóknál 27%-os EHO terheli a jövedelmet, így nem beszélhetünk felső határról sem.

Amikor mégis a tételes költségelszámolás éri meg jobban

Figyelembe véve a ma (még) 16%-os szja-t és a 27%-os EHO-t, a költségelszámolásnál jövedelem után fizetendő közteher 43%. A tételes átalányadó ezzel szemben csupán 32.000 Ft + 20% EHO (ami 32.000 x 20% = 6.400 Ft-ot jelent) szobánként, évente. Ez nagyon kedvező adózási mód azok számára, akik sok bevételt szereznek e tevékenységből. De nézzünk néhány esetet, amikor mégis a tételes átalányadózás választása éri meg jobban:

• Mivel a tételes átalányadó nem vehető időarányosan figyelembe, akkor is 38.400 Ft marad a közteher, ha év végén kezdjük meg a tevékenységet. Ez esetben mindenképp előzetesen érdemes kalkulálni a bevételeket és költségeket, mielőtt például decemberben „vakon” bejelölnénk az átalányadó választását a bejelentőlapon gondolván, hogy ez a legkedvezőbb adózási mód és nem figyelve a jogszabályok adta költségelszámolási lehetőségek kihasználására. Nem beszélve arról, hogy a kezdeti költségek olyan magasok lehetnek (a lakás berendezése, felszerelése, stb.), hogy könnyen kiderülhet, hogy az adónk még az átalányadó összegét sem éri el, vagy „mínuszos” lett az eredményünk és így nem is érte (volna) meg annak választása.

• Előfordulhat olyan eset, hogy a kiadott lakásba csak időszakonként várhatók vendégek. Például nyáron a fürdőhelyek környékén vagy épp télen, síszezonban. Előre nem tudni, mennyi bevételünk lesz, de biztosak lehetünk abban, hogy a rezsiköltségek az év egészében terhelni fognak, ha máshogy nem, alapdíjakat biztosan fizetni fog kelleni. Ilyen esetben nehéz megállapítani előre, hogy válasszuk-e az „olcsó” átalányadózást, de bizonyos esetekben a piaci körülményeket figyelembe véve könnyen tudunk kalkulálni egy várható eredményt.

Gyakorlati tapasztalataim alapján összegyűjtöttem néhány hasznos ötletet, mely sokat segíthet az adótervezésnél:

Adótervezési szempont a tételes átalányadó választásához

Becsüljük meg, hogy mennyi jövedelem (=bevételek és költségek különbözete) várható a tevékenységből, hiszen tisztában kell lenni azzal, hogy egy szobánál akkor éri meg a tételes költségelszámolás, ha az adó kevesebb, mint az átalányadózás közterhei (ami 38.400 Ft/szoba/év). Ha ezt az összeget visszaszámoljuk, akkor láthatjuk, hogy 89.302 Ft jövedelem esetén lesz a tételes költségelszámolás közterhe azonos a tételes átalányadózás közterhével szobánként (89.302 x 43% = 38.400 Ft). Ez pedig azt jelenti, hogy ha a szobánkénti jövedelem várhatóan eléri a 89.302 Ft-ot, akkor megéri a tételes átalányadózás, ha pedig ez alatt marad, akkor pedig a tételes költségelszámolás optimálisabb. (Figyelem, jövedelemről, nem pedig bevételről beszélünk!)

Adótervezési szempont a 10% költséghányad és a tételes költségelszámolás közötti választáshoz

A bevételeket kalkulálva és valószínűsítve a költségeket számoljuk össze, hogy a várható bevételeinknek hány százalékát teszik ki a várható költségek? Ha 10% alatt van, akkor érdemes a 10% költséghányadot alkalmazni, míg ha e fölötti mérték jön ki, akkor a tételes költségelszámolás a jövedelmezőbb.

Adótervezési szempont rövid- és hosszútávú kiadás esetére

Mint említettem, az önálló tevékenységből származó jövedelmek adózása egy adott magánszemélynél egy módszerrel kell, hogy történjen. Egy gyakorta felmerülő példa alapján határozzuk meg az optimális adózást abban az esetben, ha egy magánszemély hosszú- és rövidtávú bérbeadási tevékenységet is végez. Tételezzük fel, hogy rövidtávra nem választhatta a tételes átalányadózást, így mindkét tevékenységre vonatkozóan vagy a 10%-os költséghányad vagy pedig a tételes költségelszámolás választható.

Nagy általánosságban elmondható, hogy a hosszútávú bérbeadásnál kevés költség merül fel, így a 10%-os költséghányad választása gyakorta kedvezőbb. Rövidtávú kiadás esetén a költségek összege szinte biztosan meghaladja a bevétel 10%-át, ezért ott nagy valószínűséggel a tételes költségelszámolás választása a kedvezőbb.

Figyelemmel arra, hogy ugyanazon magánszemély a két tevékenység tekintetében egyfajta adózást választhat, ezért az a javaslatom, hogy a két tevékenység bevételeit és kiadásait egyszerre vegyük számba a tervezésnél (hiszen így kell majd megtenni az év végi bevallásban is) és ez alapján számoljuk ki, hogy az összes bevételnek hány százaléka lesz várhatóan a költség. Ha ez 10% alatt marad, akkor mindkét tevékenységre a 10%-os költséghányadot válasszuk, míg efölötti értéknél a tételes költségelszámolás jelent összességében ideális megoldást.

Számos egyéb szempontot lehet még megemlíteni és a kérdések sora talán sosem fogy el, de remélem a fentiek sokak számára jelentettek hasznos és új információt!

* * *

Kérdésed van a témakörben? Írj kommentet vagy gyere el az Adóegyetemre, ahova most még kedvezményesen jelentkezhetsz>> Adóegyetem 2016