Áfa alanyiság a tudtunkon kívül II. – Új ingatlan és építési telek sorozatjellegű értékesítése

Amikor beáll az adókötelezettség...

Az előző cikkem folytatásaként szeretném most részletezni az új ingatlannal és az építési telekkel kapcsolatos áfa szabályokat, mivel sokan nem vagyunk tisztában azzal, hogy pontosan mit is jelent az új ingatlan fogalma, valamint nem is gondolnánk, hogy a sorozatjelleg meghatározásánál mennyi szempontot kell figyelembe venni. Az áfa alanyiság és gazdasági tevékenység fogalmát már meghatároztuk korábban, most nézzük a két speciális esetet és azok gyakorlati alkalmazását példákon keresztül is!

Általános szabályok

Bár a legtöbben ismerjük, először tekintsük át röviden az általános meghatározást. Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (Áfa tv.) áfa alanyiságot eredményező gazdasági tevékenységnek tekinti azt, ha egy nem adóalanyként eljáró személy sorozat jelleggel értékesít beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlant, illetve építési telket (telekrészt). Itt szeretném jelezni, hogy e cikkben kifejezetten arról lesz szó, amikor maga a tevékenység nem üzletszerű, mert ha már eleve az, akkor már a kezdetektől adóalanyiság keletkezik, és nem kell vizsgálni az itt felsoroltakat.

Nézzük tehát, hogy mit jelent a beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlan fogalma?

Olyan beépített ingatlan (ingatlanrész), és ehhez tartozó földrészlet, melynek

  • első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg, vagy
  • első rendeltetésszerű használatbavétele már megtörtént ugyan, de az arra jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedése vagy használatbavétel tudomásulvételi eljárás esetén a használatbavétel hallgatással történő tudomásul vétele és az értékesítés között még nem telt el 2 év.

A következő lépésben tisztáznunk kell, hogy mit is jelent a sorozatjelleg? Nagyon fontos ezt a fogalmat ismernünk, mert egy apró félreértelmezés vagy információ hiány miatt máris bajba kerülhetünk. Nézzük meg tehát, mit értünk sorozatjelleg alatt?

Az Áfa tv. értelmező rendelkezéseiben megtaláljuk ennek definícióját. Ez alapján akkor valósul meg sorozatjellegű értékesítés, ha két naptári éven belül negyedik vagy további építési telket (telekrészt) és/vagy beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlant értékesítünk, valamint a rá következő három naptári éven belül további építési telket (telekrészt) és/vagy beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlant értékesítünk.

A darabszámba beleszámít, de nem minősül sorozat jellegűnek, ha olyan építési telket (telekrészt) és/vagy beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlant értékesítenek,

  • amely tulajdon kisajátításának tárgyát képezi, vagy
  • amelynek szerzése az értékesítőnél – az illetékekről szóló törvény alapján – öröklési illeték tárgyát képezte.

Továbbá a darabszámba egy építési telekként (telekrészként) számítanak be (darabszámtól függetlenül) azon – lakóterület besorolású – építési telkek (telekrészek), amelyeket telekmegosztással egyazon építési telekből (telekrészből) alakítottak ki.

Tehát amennyiben az ingatlanok megfelelnek a fenti definíciónak és megvalósul a sorozatjellegű értékesítés, a vonatkozó szabályokat kötelező alkalmazni, mely azt is jelenti, hogy nincs lehetőség adómentesség és adókötelezettség közötti választásra sem. Az ingatlan típusokat (az építési telket, a beépítés alatt álló és beépített új ingatlant) vegyesen kell figyelembe venni, a sorozatjelleg megállapításánál.

Fontos figyelembe venni továbbá, hogy amennyiben egy adott személynek már van adóalanyisága (mert például egyéni vállalkozó) és emellett olyan új ingatlanokat értékesít magánszemélyként, melyek az egyéni vállalkozásán kívülinek tekintendők, akkor vizsgálni kell a sorozatjelleget. Amennyiben a sorozatjelleg miatt, magánszemélyként is adóalannyá válna, akkor ez nem keletkeztet újabb adóalanyiságot, hanem a már egyéni vállalkozóként meglévő adóalanyisága körében tudja kezelni az „új adóalanyiságát” (pl. bevallás, bejelentés, adófizetés tekintetében), tehát nem lesz kettős adóalanyisága, nem lesz két eltérő adószáma sem, stb.

Amennyiben 2 éven belül megvalósult a sorozatjelleg és adóalannyá vált az adott személy, akkor a következő 3 éven belüli, meghatározott új ingatlanokra és építési telekre vonatkozó értékesítés mindig adóköteles lesz. Amennyiben letelik a 3 év, az adóalanyiság is megszűnik. Ez esetben a sorozatjelleg vizsgálatát „nulláról kell kezdeni”, azaz az újbóli adóalanyisághoz ismételten adóalannyá kell válnunk 2 éven belüli meghatározott értékesítésekkel.

Példák

Miután tisztáztuk a jogszabályi definíciókat, a könnyebb érthetőség és alkalmazhatóság kedvéért, nézzünk néhány példát! A példákban fontos a fenti „új” ingatlan definícióból kiindulni (ezt nem mindenütt emelem ki menet közben!).

  1. példa

Amennyiben egy magánszemély két éven belül értékesít négy olyan ingatlant, ami a fenti definíció alapján nem minősül újnak, akkor nem keletkezik adóalanyiság.

  1. példa

Amennyiben két éven belül három új örökölt ingatlant és egy építési telket értékesít, akkor ez utóbbi értékesítése miatt már adóalannyá válik, mivel a három, újnak minősülő örökölt ingatlan, beleszámít a darabszámba.

  1. példa

Amennyiben két év alatt előfordul, hogy egy örökölt új ingatlant és egy egyéb új ingatlant értékesít, majd egy ingatlant kisajátítanak és ezt követően még egy építési telket is elad az adott személy, akkor ez utóbbi szintén adóalanyiságot keletkeztet.

  1. példa

Amennyiben egy lakóterület besorolású építési telekből kialakított négy építési telket (vagy telekrészt) értékesítenek két éven belül, akkor nem keletkezik adóalanyiság, mivel a sorozatjelleg meghatározása során egy telekként kell kezelni, így a polgárjogi vonatkozással ellentétben, csupán egy értékesítésnek kell tekinteni.

  1. példa

Amennyiben két éven belül három építési telket értékesítettünk és a harmadik évben került csak sor egy újnak minősülő ingatlan értékesítésére, nem keletkezik adóalanyiság, tekintettel arra, hogy két éven belül csak három meghatározott ingatlant értékesítettünk, a negyedik értékesítés már a harmadik évben történt.

  1. példa

Amennyiben két éven belül megvalósult a sorozatjelleg és a negyedik évben eladtunk egy építési telket, akkor ez az építési telek is adóköteles lesz, mivel a két év letelte után még három évig adóalanyok maradunk.

A bejelentéssel, a bevallással és az adófizetéssel kapcsolatos tudnivalók

Az újonnan adóalannyá vált adózónak adószámot kell kérnie az adóhatóságtól a T101-es nyomtatványon. Ezen túlmenően bejelentést is kell tenni az adóalannyá válásról a TSI_B „Bejelentőlap ingatlan sorozatjellegű értékesítéséhez kapcsolódó áfa-kötelezettség megállapításához” megnevezésű nyomtatványon. Ennek határideje az adóköteles ingatlan-értékesítés teljesítésének időpontját követő 30. nap. E nyomtatványon mind a fizetendő, mind pedig a levonható áfához szükséges adatokat is meg kell adni, hiszen az adóalannyá vált személynek az adófizetési kötelezettség mellett adólevonási joga is keletkezik az adóköteles ingatlan tekintetében. A levonható adó maximális összege viszont nem lehet több a fizetendő adónál, ami azt jelenti, hogy visszaigényelhető adója nem keletkezhet, viszont a megfizetett adó teljes összegéig levonási jogot alapíthat, amennyiben a megfelelő bizonylatok rendelkezésre állnak. Az adólevonási jog tárgyi feltételeként elfogadható minden olyan okirat (főként számla), mely az adóalany (vagy jogelődje) nevére szól még akkor is, ha az adóalannyá válást megelőzően került kiállításra. Fontos feltétel továbbá, hogy az adott okirat az adókötelesen értékesített ingatlanhoz kapcsolódjon.

A bejelentést követően az adóhatóság kivetéssel állapítja meg az adókötelezettséget, kivéve azon esetben, amikor már eleve adóalanynál (pl. egyéni vállalkozónál) keletkezik e jogcímen „új” adóalanyiság. Ilyenkor önadózással kell rendezni az adókötelezettséget.

Áttekintve a fentieket, láthatjuk, hogy nem is olyan egyszerű megállapítani, hogy adott esetben adóalannyá váltunk-e vagy sem. És ha mégis adókötelessé vált a tevékenységünk, akkor további figyelmet igényel mind a bejelentések, mind pedig a bevallások megtétele, valamint az áfa levonási szabályok megfelelő alkalmazása. Érdemes mindenképp tisztában lenni a fenti szabályokkal, mert ezek tudatában egy megfelelő programozással jelentős adóoptimalizálásra is sor kerülhet.

* * *

Amennyiben részletesebben is érdekelnek az ingatlanokkal kapcsolatos adózási kérdések, különös tekintettel a 2016. évi jogszabályváltozásokra, akkor jelentkezz július 20-ig kedvezményesen Az ingatlan ÁFÁ-ról mindenkinek a 2016. évi jogszabályváltozások tükrében címmel 2016. szeptember 20-án a PENTA UNIÓ Zrt. szervezésében tartandó konferenciára, ahol személyesen is megvitathatjátok felmerülő kérdéseidet.

Hozzászólások

Jelenleg nincs hozzászólás, légy te az első!

Értékelés, hozzászólás
Az értékeléshez és hozzászóláshoz kérjük jelentkezz be!